Introducción a las tasaciones inmobiliarias
Si vas a comprar algo, una de las primeras cosas que te interesa saber es su precio. Y si vas a vender algo, una de las primeras preguntas que te haces es a qué precio lo vendes. ¿No es así?. Esto aplica para todo tipo de bienes, incluidos los bienes inmobiliarios.
Seguramente, para hacer un juicio sobre si un precio es justo, intentas determinar cuál es el valor comercial de lo que estás vendiendo o comprando. Aquí es cuando entra en juego la tasación. En este artículo de Buena Inversión revisamos a modo de introducción los principales puntos sobre la tasación de bienes inmobiliarios. Sigue leyendo y aprende los aspectos claves sobre las tasaciones inmobiliarias.
¿Qué significa tasar un bien?
En pocas palabras, tasar es establecer de forma fundada el valor o justo precio de una cosa en un determinado contexto, utilizándolo para fines comerciales, tributarios, fiscales, judiciales, u otros.
Para contar con una concepción formal, citemos la definición de tasación descrita por el Servicio de Impuestos Internos:
Tasar es dar un valor o justo precio a una cosa, señalar el valor de un objeto con algún fin determinado en las condiciones que se efectúa la operación.
Servicio de impuestos internos
Como habrás notado en la definiciones de tasación, hemos mencionado la palabra valor y precio. Es importante mencionar la diferencia entre estos dos conceptos
- Valor es una opinión subjetiva sobre lo que representa un bien, basado en los elementos que lo conforman. El valor de un bien puede estar dado por la escasez, la utilidad, la necesidad o el poder que proporciona, entre otros.
- Precio es un monto arbitrario de dinero fijado por los interesados en transar un bien, resultado de una apreciación personal y subjetiva del valor que confiere a los interesados el bien que se está transando.
- Finalmente el valor económico o valor comercial es un monto justo y real para un bien en particular, basado en criterios objetivos y representado en cualquier unidad monetaria. El precio que se fija para un bien puede distar del valor económico de ese bien.
Con estos conceptos en mente y sin ánimo de adentrarnos en cuestiones filosóficas, veamos cómo se determina en la práctica la tasación de un bien raíz.
¿Cómo se determina una tasación de un bien inmobiliario?
Toda tasación debe terminar por definir un valor único que llamamos valor de tasación, el que se determina en base al valor físico del inmueble, junto con su valor de renta y su valor de mercado.
Estos tres valores se denominan los valores base de tasación y son ponderados para el cálculo del valor de tasación de acuerdo al destino y carácter de la propiedad, y considerando también la finalidad de la tasación.
Entonces, en la determinación del valor de tasación intervienen los siguientes factores:
- Valor físico
- Valor de renta
- Valor de Mercado
- Carácter y destino de propiedad
- Objetivo de la tasación
Repasamos estos 5 factores uno a uno:
Valor físico
Representa la suma del valor comercial del terreno y el valor de reposición del edificio, descontando las respectivas depreciaciones funcionales y por deterioro físico que deban aplicarse a la fecha de tasación.
Aclaremos que el valor de reposición en una tasación corresponde al costo de construir una edificación con iguales características y utilidad equivalente al inmueble que se está tasando. Es decir, este valor se basa fundamentalmente en el costo de los materiales y la mano de obra para valorizar una construcción.
Por lo general, el valor físico no representa el valor comercial de un predio, puesto que si bien valoriza el terreno y la edificación en si, el valor comercial estima el inmueble en conjunto, considerando también su renta, la valorización del mercado y los cambios urbanos que la afectan. El valor físico es mayormente utilizado en la tasación de predios no destinados a la renta.
Valor de renta
Es el capital representado por la renta líquida que produce o es capaz de producir el inmueble, capitalizado a una tasa que se calcula de acuerdo a la antigüedad, ubicación, características constructivas y posibilidades del predio.
El valor de renta es el que mejor refleja la valorización comercial de una propiedad y por ello es usado en tasaciones para transacciones de predios destinados a la renta.
Valor de Mercado
Corresponde al mayor precio que puede obtenerse de la propiedad si se vende en el mercado, en condiciones donde se disponga de tiempo suficiente para encontrar a un comprador y que tanto vendedor como comprador estén ampliamente informados de los antecedentes de la propiedad que se tasa.
En otras palabras, este valor se rige por la la ley de oferta y demanda. Por ello, tiene carácter variable y sus fluctuaciones obedecen a los factores que inciden en la transacción: modalidad de pago, lucro que se espera del inmueble, condiciones de financiamiento, etc.
El valor de mercado también estará influenciado por las factores macroeconómicos y medidas estatales que afecten a un país. Por ejemplo, la introducción de impuestos a la compra de propiedades, políticas habitacionales, restricciones crediticias, etc.
Debido a su carácter variable, el valor de mercado es usado principalmente en tasaciones con un horizonte de tiempo de corto plazo, como por ejemplo una operación de compraventa,
Carácter y destino de la tasación
Para el cálculo del valor de tasación, la propiedad a tasar puede clasificarse en dos grandes categorías: propiedades destinadas a renta y propiedades no destinados a la renta.
Propiedades destinadas a la renta
Son aquellas construidas y vendidas exclusivamente con el fin de generar rentas por medio del arriendo: locales comerciales, oficinas, etc. Quienes invierten en este tipo de propiedades están interesados en el ingreso que genera el inmueble por sobre el valor físico que representa.
Por lo anterior, el valor de renta prevalece al tasar este tipo de propiedades. Los valores físicos y de mercado se consideran en menor proporción, ponderados por el criterio del tasador.
Propiedades no destinadas a la renta
Son principalmente casas, departamentos y terrenos para viviendas. Para este tipo de propiedades, se realiza una valorización en base al método comparativo de tasación, establecido su valor sobre la base comparativa de propiedades en situación similar.
Si el predio incluye una vivienda, se determina el valor del terreno y se agrega al costo de reposición para la construcción, descontando la depreciaciones y aplicando castigos por reparaciones que deban realizarse y recargos (bonificaciones) por proyectos que le hayan añadido valor al predio como obras de valor arquitectónico y paisajístico.
En la comparación que se hace con la valorización de otras propiedades, los inmuebles comparados se clasifican dependiendo si son de interés público o de uso privado. Si la propiedad es de interés público, se valoriza por el método de reposición. Si la propiedad es de uso privado, la propiedad se valoriza principalmente en base al valor físico y el valor de mercado.
Objetivo o finalidad de la tasación
La tasación de una propiedad se regula por normas aplicables al objetivo para el cual se tasa. Frecuentemente, se llega a valores distintos en las tasaciones de un mismo inmueble según la finalidad de la tasación.
Por ejemplo en el caso de una tasación bancaria, que garantiza un préstamo en función de una hipoteca, se debe considerar las condiciones de la propiedad para enfrentar física y económicamente periodo de crédito. Por otra parte, una tasación que se realice para una compraventa priorizará sobre todo el valor del momento, es decir, el valor de mercado.
Repasamos a continuación las principales objetivos de las tasaciones y cómo esto influye en el cálculo de la tasación.
Tasacion bancaria
El principal objetivo de la tasación bancaria es informar al banco o institución financiera el valor de la garantía del predio que se está hipotecando. Por ello, al tasar la propiedad debe considerarse:
- valor de renta, puesto que a partir del arriendo el deudor podrá pagar el dividendo,
- el valor comercial, que se utilizará al liquidar la propiedad en un remate judicial
- el valor físico, para considerar así la durabilidad del inmueble
Tasacion comercial
Es solicitada generalmente para establecer en qué valor debe transarse una propiedad. En este caso deberá privilegiarse el valor de mercado. Debe considerarse además el valor de la renta cuando se trata propiedades destinadas al arriendo y el valor físico para los inmuebles construidos con otro fin.
Tasacion tributaria
Es la que busca el valor impositivo de los inmuebles para establecer las contribuciones fiscales que deben aplicarse al predio. En Chile, la tasación tributaria se conoce comúnmente como avalúo fiscal. La tasación tributaria por lo general está por debajo del valor comercial del inmueble.
El mercado de la tasaciones inmobiliarias
Revisamos a continuación los actores en el mercado de las tasaciones de propiedades. Quiénes son los que demandan y ofertan realizar tasaciones inmobiliarias.
¿Quién solicitan tasaciones más frecuentemente?
- Bancos e instituciones financieras: Para el otorgamiento de créditos hipotecarios
- Juzgado civiles: juzgados de policía local, cortes de apelaciones, etc
- Compañías de seguro: Frente a la necesidad de valorizar un inmueble para definir el monto que debe cubrir u seguro.
- Corredores de propiedades: Puesto que necesitan estimar el valor de la propiedad que están vendiendo.
- Empresas constructoras e inmobiliarias: Por ejemplo, si necesitan comprar propiedades antiguas para derribarlas y construir nuevos edificios.
- Ministerios y servicios públicos como el MOP o SERVIU. Por ejemplo, para realizar expropiaciones.
- Particulares: Por ejemplo, un propietario que necesita estimar el valor al cual vender su propiedad.
¿Quiénes realizan tasaciones?
Algunos profesionales o empresas que realizan esta labor son los siguientes:
- Empresas de tasación nacionales e internacionales
- Tasadores de profesiones del área de la construcción: arquitectos, ingenieros civiles y constructores civiles. Empleados generalmente por bancos e instituciones financieras
- Peritos judiciales tasadores: Empleados en tasaciones de juzgados civiles
- Ingenieros agrónomos tasadores: Para tasar bienes agrícolas
- Ingenieros mecánicos tasadores: Para tasar maquinaria e instalaciones industriales
- Corredores de propiedades tasadores: Generalmente para tasar inmuebles transados entre particulares
- Tasadores no profesionales (esperamos que no tases tu propiedad con ellos)
¿Qué antecedentes se necesitan para realizar una tasación?
Si eres propietario de un inmueble y te interesa realizar una tasación de tu propiedad para ponerla a la venta o para otra finalidad, te dejamos a continuación los documentos y antecedentes que debes reunir para tasar tu inmueble:
- Escritura de compraventa de la propiedad
- Planos de lo edificado y ampliado
- Planos de loteo
- Fechas de permisos de edificación y recepciones municipales
- Especificaciones técnicas: cómo y con qué materiales está construido el edificio del departamento o la casa que se está tasando.
- Certificado de informacione previas para la propiedad: normas del plan regulador transcritas a la ubicación de la propiedad.
Si bien todos estos antecedentes son importantes, solamente son imprescindibles la escritura de compraventa de la propiedad y el certificado de informaciones municipales previas. Por otras parte, es probable que los planos de la edificación y ampliaciones de la propiedad, y los documentos de las especificaciones técnicas no se encuentren disponibles para hacer la tasación, sobretodo si se trata de propiedades antiguas.
En caso de no contar con los planos y especificaciones, el tasador o empresa tasadora debe realizar una cuidadosa medición de la propiedad, además de identificar la estructura y materiales empleados en la construcción del inmueble. Para esta última tarea es fundamental que el tasador cuente con formación o conocimiento técnico en materia de construcciones.
Hemos llegado al final de este artículo introductorio sobre la tasación de propiedades. Si te pareció útil o interesante, te agradecería que nos des tu valoración o comentario. Las tasaciones son sin duda un tema de relevancia para cualquier propietario o comprador de una propiedad. Esperamos poder profundizar en este tema en otros artículos más adelante. ¡Mantente conectado para más información!
Buenas noches, interesante su tema, me gustaria saber que normas son las que regulan en chile las tasaciones
Hola Carolina
gracias por tu comentario. Algunas leyes que regulan las tasaciones en Chile:
-Decreto con Fuerza de Ley N° 458 de 1975, la Ley General de Urbanismo y Construcciones:Esta ley contiene disposiciones relevantes para la tasación de inmuebles, especialmente en lo relacionado con el avalúo de terrenos y construcciones: https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=13560
-La ley 17.235 sobre impuesto territorial: https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=128563
Espero te sirva,
En una herencia, donde uno de los herederos se quedará con un inmueble heredado y que se ha tasado, cual de los valores indicados en la tasación se debe considerar para que ese heredero le pague lo que les corresponde a los demás: ¿valor de mercado, de rentabilidad, de liquidación u otro?
Hola Eduardo,
sin conocer el detalle de la propiedad, si se trata de un inmueble urbano con destino habitacional, me parece que el criterio más adecuado es el valor de mercado
saludos,
Hola buenos días quisiera saber si ud. hace tasación de una vivienda ubicada en Peñalolén y cual sería su valor de dicha tasación..
Hola Paula,
gracias por interesarte en nuestros servicios. Por ahora no ofrecemos tasaciones.
Espero resuelvas tu necesidad
saludos,
Buenas tardes, quisiera saber si un terreno en zona urbana que tiene una casa de material sólido, piscina , quincho, luz, agua, y entrada independiente puede tener mayor valor por metro cuadrado a la hora de tasar por el banco…considerando que la casa no está regularizado, es decir, no tiene recepción final, por eso será tasada como terreno.
Gracias!
Hola Andrea,
La situación que describes es compleja y tiene varios aspectos a considerar desde el punto de vista de la tasación bancaria. Aunque la propiedad sería tasada principalmente como terreno debido a la falta de recepción final de las construcciones, existen factores que podrían influir en su valoración:
-Ubicación en zona urbana: El hecho de que el terreno esté ubicado en una zona urbana generalmente implica un mayor valor por metro cuadrado en comparación con terrenos rurales, debido a su potencial de desarrollo y acceso a servicios
-Mejoras y servicios: Aunque las construcciones no estén regularizadas, la presencia de servicios básicos como luz y agua puede aumentar el valor del terreno
-Limitaciones por falta de regularización:La falta de recepción final de las construcciones es un factor negativo importante. Según el artículo 145 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, no pueden acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria las construcciones que no cuenten con recepción definitiva o que hayan sido construidas sin el permiso de edificación correspondiente.
Aunque el terreno será tasado principalmente por su valor como tal, es posible que tenga un mayor valor por metro cuadrado en comparación con un terreno sin mejoras, debido a su ubicación urbana, servicios disponibles y potencial de desarrollo. Sin embargo, proablemente la falta de regularización de las construcciones limitará significativamente el valor que el banco pueda asignar a estas mejoras.
saludos,
Hola, buen artículo! mi pregunta es si el valor de venta de una casa difiere mucho del valor de tasación, esto sería un problema para mi como comprador si el valor tasado<valor de venta dado que el banco me prestaría menos dinero y necesitaría mayor ahorro, conviene que se tase levemente superior al precio que pide el vendedor? es conversable con el tasador estos puntos? saludos y gracias ppr tu respuesta!
Hola Jordan,
buena pregunta!. En mi experiencia, el dinero que te presta el banco es el porcentaje sobre el precio de venta, no sobre el precio de tasación. La tasación se realiza para verificar que el precio de la compraventa no esté muy alejado del valor comercial del inmueble.
Espero te sirva.
saludos,
Buen día, muy buen articulo. Quisiera preguntar lo siguiente: estoy en proceso para tasar la propiedad que quiero comprar por medio de un crédito hipotecario, el banco es quién enviará a una persona a tasar, pero el costo lo asumo yo, ¿Cómo sé que el banco enviará a la persona idónea?, ¿puedo elegir un tasador fiable o debo dejar que el banco sea quién lo envíe?
Saludos.
Hola Carolaine,
gracias por tu pregunta.
Los bancos lo que normalmente hacen es entregar a sus clientes un listado de tasadores con los cuales trabaja. Este listado lo componen profesionales y empresas tasadoras.
Con ello, tu como cliente del crédito hipotecario puedes eligir el tasador que creas más adecuado. Deberías tener tiempo incluso de hacer una pequeña investigación para tomar la mejor decisión
saludos,
Hola, muy buen articulo. Me gustaria saber que opinas respecto a la disparidad en criterios a la hora de efectuar una tasación, te consulto porque me tocó que cuando compré mi casa, la tasaron 2 empresas y la diferencia del valor que le asignaron fue de un 16% en UF, en los 2 casos era mayor al credito que solicitaba por lo que no tuve problemas y pude elegir en base a la tasa con que entidad tomar el credito, pero eso podría haber afectado la obtencion de un credito.
Hola Sebastián,
es un buen punto el que señalas. Hay que tener en cuenta que las tasaciones son hechas por personas, y aunque hay métodos y criterios normados para llevar a cabo la labor, al aplicar estos criterios y procedimientos es natural que se presenten ciertas diferencias. Por ejemplo, ambos tasadores pueden haber aplicado el criterio de valor de mercado, pero uno tomó un conjunto de propiedades para el cálculo comparativo, y otro tomó otro conjunto de propiedades. Un de ellos quizás fue más riguroso al seleccionar propiedades equivalentes y otro utilizó un criterio más amplio. Uno aplicó los valores de ajuste de una manera y otro lo hizo de otra forma, etc. Lo que te quiero decir con esto es que a pesar de que las normas generales están establecidas, hay varios detalles al realizar la labor que pueden traducirse en una diferencia en el valor final.
saludos,
Hola. Buenas noches.
Una prop. Donde:
avalúo total según SII. Es de 53 millones app.
El exento de pago 35 M y el afecto a impuestos 17 M. App
El avaluo fiscal entonces es el total?
La propiedad es de 290 terreno y construidos en albañilería reforzada 75m2.
Buena accesibilidad, colegios cerca y zona comercial.cercana. 3.a 5 min en auto.
10 a 15 caminando. ( Comuna de Peñaflor).
Podría pensar en una venta de 80Millones app. ?
Gracias
Hola Carolina,
el avalúo fiscal es el total (54 M)
Perfectamente el avaluó comercial de una propiedad podría tener ese valor, pero sería irresponsable de mi parte decirte que ese es el valor que efectivamente a la propiedad que mencionas. Debe hacer una tasacion inmobiliaria para esos efectos.
Saludos,
Hola Dante 🙂 Realmente me sirvió de mucho tu publicación, también la que hiciste acerca del valor de m² por comuna (aunque busco para casa). Te felicito por la dedicación y excelente disposición, pues siempre habemos personas que no contamos con los recursos ni el conocimiento para no caer en alguna trampa.
Bueno amigo, sí, amigo (y me siento en deuda desde ya); mi duda es que en alguna de las respuestas, cuando a alguien le aconsejaste consutar al tasador acerca de qué método emplearía… ¿?¿? ¿A qué te refieres con “el método”? ¿Qué tipos de método existen? y, en definitiva (y para ir por el camino corto), ¿Cuál sería el método más recomendable, para una casa antigua, bien conservada, para uso residencial, en barrio medio, cercano a metro y autopista?
Bueno, desde ya quedo agradecido por tu pronta respuesta y perdón por la explayación 😀 es que me hiciste emocionar de verdad.
Un gran abrazo!!!!!!!
Hola Juan,
muchas gracias por tu afectuoso comentario.
Con los métodos de tasación me refiero a los que se detallan en el artículo: Método por valor de renta, método por valor comercial, método por valor físico.
Me parece que en tu caso, lo más adecuado es el valor comercial.
Espero puedas resolver tu inquietud.
Un abrazo Juan.
Que sugnifica q una tasacion diga 25% castigo?
Hola Joahana,
sin conocer mayor detalle del contexto al que te refieres, te comento que castigar quiere descontar el valor en una tasación. Es decir, quiere decir que se está aplicando un 25% de descuento al valor
saludos
Estimado Dante,
Muy buen articulo, me queda la dida en como afecta una declaración de utilidad pública al valor de la tasación comercial, es específico cuando afecta un porcentaje del terreno, pero no la unidad habitacional en un condominio tipo A.
Saludos,
Hola Cristopher,
La declaración de utilidad pública sobre una parte del terreno común generalmente disminuye el valor comercial de este, ya que limita el uso potencial de esa porción del terreno, crea incertidumbre sobre el futuro uso y disposición de esa área y puede afectar la estética y funcionalidad del condominio. Aunque la unidad habitacional no esté directamente afectada, la declaración de utilidad pública sobre una parte del terreno común en un condominio tipo A generalmente tendrá un impacto negativo en la tasación comercial. El grado de este impacto dependerá del porcentaje de terreno afectado, las restricciones específicas impuestas y cómo estas afectan el uso y valor del condominio en su conjunto.
saludos,
Estimado, quisiera hacerle una consulta… quiero comprar una casa que se encuentra en un sector rural son 5mil metros cuadrados con luz agua potable y una casa de madera bastante grande.. me la vende en 31 millones pero el avalúo fiscal es de 980 mil pesos…con ese avalúo no me dan el crédito hipotecario.. me recomiendan un tercer tasador.. que opina ?? Gracias
Hola Pilar,
OJO! no confundir tasacion comercial con tasación fiscal. Son valores distintos para aplicaciones distintas y no es extraño encontrarse con diferencias importantes entre ambos valores.
Lo que debes hacer es tasar la propiedad comercialemente.
saludos
como se tasa el valor del metro cuadrado de una bodega en subterraneo en un condominio.
Hola Walter,
una forma de hacerlo es considerando valores de mercado de bodegas con similares condiciones y que se ubiquen en una misma area.
saludos,
Dante
A mediados de este año compramos una casa, un banco nos está ofreciendo una tasa muy atractiva pero debemos tasarla nuevamente, mi duda es: influye la pintura exterior de una propiedad para aumentar su tasación? Que arreglo puedo hacer para aumentar su valor?
Excelente artículo
Saludos
Estimada Andrea,
gracias por comentar.
La pintura y en general remodelar un inmueble puede influir en su atractivo de ese bien en el mercado. Evaluaría cambiar alguna terminación de tu propiedad para aumentar su valor. Por ejemplo, cambiar las ventanas a unas de termopanel, cambiar el piso a uno de mayor valor y estándar, etc.
Ojo con volverse loco remodelando. Hay que tener criterio si lo que se persigue es un fin comercial.
Lectura recomendada: https://www.buenainversion.cl/blog/remodelar-casa-departamento/
Saludos y suerte en tu tasación.
Buenas noches.Excelente Black muy claro y buena calidad de información.Quisiera hacer dos consultas ¿cuánto cuesta una tasación?¿qué valor tiene el metro cuadrado o la hectárea sin construir en Santo Domingo,provincia de Valdivia?
Agradezco desde ya la gentileza.
Estimada Gladys,
Como todo servicio, el precio de la tasación dependerá de cuanto cobre quien lo realice. Par que te hagas una idea de valores generales, una tasación puede costar desde 3 UF hasta 8 UF o un más dependiendo del valor de la tasación del inmueble. Otros tasadores cobran directamente un porcentaje sobre el valor tasado del inmueble. Un valor referencial para ello es 0,2% sobre el valor del inmueble.
Con respecto al valor de metro cuadrado por hectarea sin construir, no manejamos esa información
Saludos!
Buenos dias voy a comprar mi primera vivienda es de superficie 30 m2 el valor es de 44 millones es en quinta normal el precio es mucho o esta bien
Estimado Juan,
Gracias por comentar.
Sería irresponsable de mi parte decirte si el precio es mucho o está bien. Si fuese por ejemplo un departamento nuevo ubicado en un barrio cotizado podría pensarse que es razonable.
Estamos hablando aproximadamente de 1570 UF en 30 m2. Es decir, un valor por metro cuadrado de de 47.6 UF/m2, cuando la referencia que se tiene es de 45 UF/m2. Pero como digo, se necesitaría conocer el inmueble para dar un veredicto al respecto.
Saludos y que tengas una Buena Inversión
Excelente artículo. Tengo inquietud en conocer más acerca de Tasaciones de viviendas para asesoría en Compra y Venta de propiedades y me pregunto si esos cursos de tasaciones que ofrecen empresas ligadas al Corretaje, serán suficientes como para iniciarse en ese objetivo.
Saludos,
Estimado Omar,
Gracias por tu comentario. Personalmente no he realizado un curso de tasación ofrecido por empresa de corretaje. Te recomiendo que revises la malla curricular o temario del curso y verifiques que tienen talleres prácticos de tasaciones de inmuebles. Tener práctica de ello creo que puede hacer la diferencia.
Suerte te desea Buena Inversión