Remates judiciales de propiedades

Si estás buscando comprar una propiedad a un precio realmente conveniente, sin duda los remates judiciales son una excelente opción para hacerlo, siempre y cuando sepas hacerlo bien. Lee este artículo para obtener valiosos datos y consejos sobre cómo comprar de forma exitosa en remates judiciales y no morir en el intento.

 ¿Qué son los remates judiciales?

Partamos de la base que cualquiera que está leyendo este artículo sabe lo que es un remate. Un remate o subasta es un acto en donde se vende públicamente un bien (un objeto, un vehículo, una propiedad, etc), para que sea adjudicado a la persona que ofrezca la mayor cantidad de dinero por adquirirlo.

Existen distintos tipos de remates. Remates públicos o extrajudiciales, que se ejecutan voluntariamente por el propietario para subastar un bien al mejor postor; y los remates judiciales, que son ordenados por un tribunal de justicia mediante un juicio ejecutivo, forzosamente o en contra de la voluntad del propietario.  Generalmente, la causa es el no pago de una obligación de dar por parte del demandado.

Los casos más comunes de remates judiciales de propiedades son a causa del no pago de las cuotas del impuesto territorial (contribuciones) o el no pago de los dividendos de un crédito hipotecario En este último caso se realiza un juicio ejecutivo en el cual un banco demanda a un deudor moroso de un mutuo hipotecario para poder cobrar las cauciones de la hipoteca, lo que  permite rematar la propiedad para recuperar el dinero adeudado. Este proceso se conoce como ejecución hipotecaria

¿Quiénes están involucrados en un remate judicial?

• El demandado o ejecutado: Quien es generalmente un deudor moroso de un mutuo hipotecario o del pago de contribuciones.
• El demandante: El banco u otras institución financiera, que ha hecho la demanda para recuperar el dinero.
• Otros acreedores: Puede que haya otros acreedores que mantienen otros derechos reales sobre la propiedad a rematar.
• El martillero: Quien actúa como juez, conduciendo y moderando la subasta entre los interesados. Un martillero de un remate judicial debe estar inscrito en la Secretaría de la Corte de Apelaciones. 
• Los subastadores: Quienes pujan ofertando su precio para adquirir la propiedad. El bien será adjudicado al mejor postor 

Requisitos para participar en un remate judicial

Si quieres participar en un remate debes cumplir con los siguientes requisitos:

• Edad: Debes ser mayor de 18 años
• Tipo de persona: Puedes ser persona natural o jurídica
• Residencia No solo puede ser nacional. También extranjera, siempre que cuenten con rut.
• Garantía: Para participar en un remate judicial debes dejar una garantía monetaria por el 5% del valor mínimo a ofertar por la propiedad a rematar. Ese monto se conoce como caución o garantía de seriedad y para los remates judiciales se entrega en forma de vale vista. Si no te adjudicas la propiedad, la garantía se devuelve íntegramente.

¿Cuánto cuesta comprar una propiedad en remate judicial?

Así como comprar una propiedad con crédito hipotecario involucra gastos operacionales que debes costear, adquirir una propiedad en un remate judicial también involucra gastos asociados. Al adjudicarte una propiedad, deberás pagar el 10% del monto total de la adjudicación, que es pagada a la DICREP. A este cobro debes agregar el 19% del IVA.

La ética y los remates judiciales

A pesar de la mayoría sabe lo conveniente que son los remates judiciales en cuanto a que permiten adquirir propiedades a precios por debajo de los valores de mercado, muchos desisten de hacerlo por los escrúpulos que les despierta comprar una propiedad en remate. 

Detrás de un remate hay una persona o, peor aun, una familia que está perdiendo un inmueble. Puede que se trate de su vivienda de toda la vida, o de la propiedad que compraron con esfuerzo para cumplir “el sueño de la casa propia”. 

Uno puede perfectamente empatizar con el afectado al imaginarse es esa situación. Un despido inesperado que de paso a un periodo extenso de cesantía y termine en la incapacidad para pagar un crédito hipotecario es algo que le puede a pasar a cualquiera.

Para que haya un gran ganador siempre tiene que haber un gran perdedor. Adquirir una propiedad bajo su valor de mercado tiene su costo y para algunos, ese costo es ético. Otros podrán argumentar que simplemente así son las reglas del juego y cualquiera que adquiere un crédito hipotecario debe responsabilizarse y atenerse a las consecuencias de caer en insolvencia financiera. Lo dejamos a conciencia de cada quien.   

Ventajas y desventajas de comprar en remates judiciales

Presentamos a continuación las principales ventajas y desventajas de adquirir propiedades en remates

Ventajas

• Precios convenientes: Ésta es quizás la principal ventaja y el atractivo fundamental de participar en remates: Tener la posibilidad de adquirir propiedades a precios bastantes menores al valor del mercado. Los expertos mencionan un  ahorro promedio de 40% respecto a los valores de mercado.
• Mayor flexibilidad del valor a pagar: Dado que es una subasta, tienes mayor libertad de ofrecer un precio que te acomode en comparación a comprar en el mercado donde el precio lo fija el vendedor y a lo más puedes negociar un descuento menor sobre ese precio.

Desventajas

• Debes contar con el capital: Los plazos que se fijan para adquirir una propiedad en un remate y pagar el valor son bastante cortos y por ello hacen imposible financiar la adquisición mediante un crédito hipotecario, que por lo general tarda un par de meses en aprobarse y otorgarse. Por ello, debes contar con el capital en mano si quieres adjudicarte una propiedad en un remate.
• Debes estudiar por tu cuenta la propiedad: A diferencia del caso de adquirir una propiedad financiada por crédito hipotecario, donde el banco realiza el trabajo de tasar comercialmente la propiedad y llevar a cabo el estudio de títulos, al comprar una propiedad en remate estas evaluaciones serán de tu responsabilidad.
• La competencia a veces no es amable: Mucho se habla de un ambiente poco amable en los remates, debido a la presencia de palos blancos que buscan inflar el valor de las ofertas por la propiedad y la presencia de mafias de personas que frecuentan los remates y que muchas veces se coordinan para subastar.

¿Que pasa si me adjudico una propiedad en un remate y luego no la pago?

La respuesta a esta pregunta es una sola: perderás dinero. Recuerda que para participar en el remate debes abonar una garantía de seriedad. En caso que no logres reunir el dinero para pagar el precio subastado o no te presentes a firmar la escritura de compraventa, el tribunal dejará sin efecto el remate y cobrará la garantía de seriedad que has abonado para pagar los gastos del remate. 

Lo que reste de esa monto de garantía será distribuido en partes iguales para pagar en parte el crédito adeudado y para pagar a la Corporación Administrativa del Poder Judicial.

12 Consejos al comprar en remates judiciales

Si estás decidido a participar en un remate judicial para intentar adquirir tu próxima propiedad, te dejamos doce consejos que espero te sirvan para ir más preparado al remate.

Consejo #1: Siempre revisa los antecedentes

Más allá de la hipoteca que mantiene la propiedad y que es motivo del remate judicial, el inmueble puede contener otras prohibiciones y gravámenes que la afecten. Por ejemplo, puede tener un usufructo vitalicio que solo permitirá adquirir la nuda propiedad. Para prevenir este tipo de situación, es fundamental que revises los antecedentes legales de la propiedad, adquiriendo un certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones en el Conservador de Bienes Raíces.

Consejo #2: Considera la deuda en la ecuación

Al adquirir una propiedad en un remate, el comprador adquiere los gastos y deudas pendientes que tenga la propiedad. Esto incluye la deuda vencida de contribuciones, deudas en los gastos comunes, y deudas en los servicios con los que cuenta la propiedad (agua, luz, gas y otros). Es responsabilidad del futuro comprador averiguar cuales son las deudas que mantiene la propiedad y presupuestar su pago a la hora de ofertar en el remate.

Consejo #3: Conoce las reglas del juego

Para jugar cualquier juego tienes que conocer sus reglas. Las reglas del juego aquí son las bases legales que norman el proceso de un remate. Al leer estas bases conocerás aspectos como cuáles son las modalidades para participar en el remate, desde que valor se puede ofertar, cuales son las garantías de seriedad que debes abonar para poder participar, cuales son los gastos del comprador, cómo es el proceso del cierre de negocio, cuáles son las fechas y plazos de pago y entrega, etc. 

Para conocer estas indicaciones, te recomendamos leer la información sobre remates judiciales de propiedades en la página de la dirección general de crédito prendario.

Consejo #4: Procurar siempre visitar la propiedad

Ten presente que si te adjudicas la propiedad,  la vas a adquirir ad-corpus. Por esto, visita la propiedad y revísala físicamente antes de comprarla. Si estás interesado en un departamento a rematar, procura visitar sus interiores. Si por ejemplo fue desalojado forzosamente, es posible que sus interiores se encuentren en mal estado o que hayan sustraído partes de su interior. Saber en qué estado está te permitirá presupuestar el gasto que deberás hacer en remodelarla y considerar este monto dentro de tu oferta. 

Consejo #5: Conoce precios de referencia

Siempre ten en cuenta un precio de referencia antes de ingresar a un remate. Esto te ayudará a tener un marco en cual moverte en la subasta. En ese sentido siempre considera dos valores: en primer lugar el avalúo fiscal de la propiedad y en segundo lugar el precio que tendría esa propiedad en el mercado. Para esto último, revisa en algún portal de venta de propiedades a qué valor se están vendiendo propiedades en el mismo barrio y con similares características (superficie, número de habitaciones, etc).

Consejo #6: Fija tu precio límite

Competir en un remate puede volverse un afán en adjudicarse la propiedad a como dé lugar. Para algunos puede resultar fácil dejarse llevar por la adrenalina del momento y terminar adjudicándose un inmueble a un precio que no termine siendo conveniente. Para que esto no te pase, ten fijado antes tu precio máximo al qué estarías dispuesto adquirir la propiedad. Para esto, considera los precios de referencia mencionados en el punto anterior, y la deuda que tenga la propiedad.

Consejo #7: Sé realista con tus expectativas

Siempre ten en mente que el precio mínimo para ofertar es solo de referencia y en ningún caso terminará siendo el precio al que se terminará rematando. Por lo general, el precio final termina siendo al menos 50% mayor al precio mínimo inicial. Para que no te desiluciones y tengas malas experiencias, es mejor que seas realista respecto al precio al que piensas adquirir el inmueble, considerando cuánto costaría en el mercado.

Consejo #8: Mientras menos gente, mejor

La lógica es sencilla: mientras menos oferentes hayan, menor será la competencia. Es decir, menor será la probabilidad de que oferten precios más altos para adjudicarse el inmueble y por tanto mayor será la probabilidad para ti de adjudicarte la propiedad a un precio más conveniente.

Consejo #9: Si tienes capital, prefiere remates mayores

Siguiendo con la lógica del punto anterior, si tienes la posibilidad de financiar una adquisición mayor, prefiere remates donde se subaste propiedades a mayor valor, por sobre las 10.000 UF o 15.000 UF. Precios más altos actúan como discriminador haciendo que menos gente pueda participar en el remate. En consecuencia, será un remate con menos oferentes.

Consejo #10: Remates de propiedades en regiones son buena opción

Otra técnica para participar en remates con menos postores es elegir remates que se ejecuten en tribunales de la ciudad donde vives pero por propiedades ubicadas en otras regiones. Para varios interesados, la distancia y tiempo que tomen para asistir al remate será un impedimento que hará bajar el número de asistentes al remate.

Consejo #11: Participa en varios remates

Participar en un remate no es algo sencillo. Tendrás competencia que en muchos casos estará dispuesta a pagar más que tu para adjudicarse la propiedad. Esto resultará en que tus expectativas de precio están por debajo de lo que termine costando o bien, derechamente perder la adjudicación de la propiedad. El consejo es participar en varios remates, inclusive de forma simultánea. En alguna de ellos cantarás victoria.

Consejo #12: Asesórate con un abogado

Todos estos consejos pueden ser de tu ayuda para orientarte en el mundo de los remates. Pero si quieres eliminar todo tipo de riesgos, te aconsejamos que te asesores con un abogado especialista. El podrá realizar un estudio de títulos y advertirte de alguna situación legal que tenga la propiedad y que puede que estés pasando por alto.

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Eso es todo. Espero que al terminar de leer este artículo te sientas más preparado para participar en un remate judicial para adquirir tu próxima propiedad. Como muchas cosas en esta vida, quizás no sea una tarea fácil pero si sabes hacerlo bien tendrás una buena recompensa. ¡Saludos y Buena Inversión!