El Reglamento de copropiedad

Si vives o estás próximo a vivir en un edificio de departamentos o condominio, debes saber que probablemente esté acogido a la ley de copropiedad y que por tanto esté regido por un reglamento de copropiedad. Para conocer un poco más sobre esta tema en Buena Inversión hemos preparado este interesante artículo con algunos puntos relevantes sobre el reglamento de copropiedad. Sigue leyendo y conoce más.

¿Qué es la copropiedad y que leyes rigen la copropiedad?

La copropiedad

Copropiedad quiere decir propiedad conjunta. Es decir, es una forma de propiedad de bienes inmuebles compartida por dos o más personas en la que existen tanto bienes comunes de los copropietarios como bienes de cada propietario.

El concepto es fácil de entender cuando revisamos uno de sus casos más comunes: un condominio o edificio con departamentos habitacionales. El el edificio coexisten los bienes inmuebles de cada propietario: departamentos, estacionamientos y bodegas; y los bienes de uso común: los ascensores del edificio, los jardines, los pasillos, halls, estacionamientos de visitas, etc. 

Para que una comunidad de copropietarios se rija por un reglamento de copropiedad, debe estar acogido a la ley de copropiedad inmobiliaria. El régimen de copropiedad inmobiliaria puede ser acogido pro copropietarios de edificios, condominios, oficinas, bodegas, estacionamientos, locales comerciales y en general cualquier tipo de inmueble que tenga bienes propios de cada dueño y bienes en común con otras dueños.

Las leyes sobre la copropiedad y el reglamento de copropiedad

Ahora bien, los reglamentos de copropiedad de un condominio está regidos por los siguientes cuerpos legales:

• La ley 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria
• El reglamento de la ley 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria
• El reglamento de copropiedad que defina cada condómino

¿Por qué se necesitan estos tres cuerpos legales? La respuesta a esta pregunta es similar a responder porque existe la constitución y los códigos y las leyes.

Los aspectos de la vida civil son muchos y variados, y para normarlos los cuerpos legales normalmente operan de forma jerárquica, en donde un primer cuerpo (en este caso la ley sobre copropiedad inmobiliaria) sienta las bases y define el marco general en relación a conceptos, procedimientos y competencias fundamentales, mientras que los otros cuerpos (en este caso el reglamento de copropiedad) definen aspectos más específicos dentro de ese marco legal. Y finalmente, cada copropiedad es regida sobre estas bases legales con normas propias de la comunidad, las cuales son definidas en el reglamento de copropiedad del conjunto de inmuebles en particular.

El contenido del reglamento de copropiedad

Seguro no tienes tiempo de leer por completo el reglamento de la ley de copropiedad. Te dejamos una breve resumen a modo de índice que lo que trata cada uno de sus capítulos.

• El título I Menciona los aspectos generales del cuerpo legal
• El título II Establece de los derechos y obligaciones de los copropietarios
• El título III Reglamenta la resolución de conflictos
• El título IV Norma cuales son los bienes de uso común
• El título V Dicta cuáles son los derechos de los propietarios sobre los bienes comunes
• El título VI Norma el derecho de uso y  goce exclusivo
• El título VII Norma la enajenación, arrendamiento y gravámenes de bienes comunes
• El título VIII Reglamenta los gastos comunes y su contribución
• El título IX Norma como debe efectuarse la administración del condominio
• El título X Reglamenta aspectos de la seguridad del condominio
• El título XI Norma como debe procederse si se quiere poner fin a la copropiedad inmobiliaria
• El título XII Norma los condominios en viviendas sociales

Aspectos importantes en el reglamento de copropiedad

Revisamos a continuación algunos temas relevantes que aborda el reglamento de copropiedad.

La asamblea de copropietarios

La asamblea de copropietarios se conforma por todos los propietarios del condominio, los cuales pueden ser representados en reuniones mediante un poder simple por arrendatarios, en la medida que así lo dispongan sus contratos de arriendo.

En la asamblea se discuten y toman acuerdos sobre asuntos de interés de todos los copropietarios. Las asambleas pueden ser ordinarias o extraordinarias:

• Las asambleas ordinarias requieren de que los propietarios asistentes representen el 60% de los derechos del condominio en primera citación
• Las asambleas extraordinarias requieren que los propietarios asistentes representen el 80% de los derechos del condominio en primera citación

Las asambleas extraordinarias se constituyen para tratar temas que solamente pueden discutirse en esas reuniones. Por ejemplo, modificaciones al reglamento de propiedad, enajenación o arrendamiento de bienes, gastos extraordinarios, o la construcción, ampliación, modificación o cambio de destino de los bienes comunes de la copropiedad, entre otros.

La administración

Se define que la administración de la copropiedad esté a cargo de un comité de administración, conformado por al menos 3 propietarios, de los cuales uno debe ser designado como presidente. Este comité es elegido por la asamblea de copropietarios. Los propietarios pueden ser representados por cónyuges o representantes legales.

El comité de administración a su vez designa como administrador una persona externa no propietaria, que se encargará de llevar a cabo las labores administrativas y contables. El administrador puede ser una persona natural o jurídica y su designación debe quedar constatada en escritura pública.

Los gastos comunes

Los gastos comunes que debe pagar periódicamente cada propietario (o su arrendatario o ocupante) se compone de gastos ordinarios y extraordinarios.

• Los gastos ordinarios se dan por el uso, mantención y reparación de los bienes comunes de la copropiedad, además de aquellos que financian la administración de la copropiedad.
• Los gastos extraordinarios son todos aquellos no considerados en el listado anterior. Por ejemplo, gatos destinados a nueva obras, cambios de instalaciones, etc.

Todo propietario debe pagar los gastos comunes aunque no haga uso de los bienes comunes. Estos gastos tienen diferente valor para cada copropietario puesto que se calculan para cada inmueble prorrateado por su alícuota respectiva. Estas alícuotas se calculan en función del metraje de cada propiedad y quedan inscritas en el Conservador de Bienes Raíces.

Preguntas frecuentes sobre el reglamento de copropiedad

Para finalizar, hemos seleccionado algunas preguntas prácticas que la gente suele tener

¿Los reglamentos pueden prohibir mascotas? 

Depende del reglamento que fije cada comunidad. Pueden prohibirlo o no dependiendo esta decisión de cada condominio.

¿Qué pasa si no se pagan los gastos comunes?

La ley establece que en caso de que un copropietario tenga una morosidad de 3 o más cuotas en los gastos comunes, la administración puede cortar el suministro eléctrico.

Además, si ha causa de su morosidad el copropietario moroso causa un daño o pone en riesgo la copropiedad, la ley establece que debe responder por ese perjuicio.

¿Si hay un conflicto entre los miembros quien lo resuelve?

La ley establece que son los juzgados de policía local los que están facultados para resolver conflictos entre partes integrantes de un copropiedad. También las municipalidades pueden resolver conflictos extrajudicialmente.

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¿Qué te ha parecido el artículo? ¿Has resuelto tus inquietudes sobre el reglamento de copropiedad? Sin duda esto es una materia extensa y en este artículo hemos intentado tocar solo algunos puntos que consideramos relevantes. Aporta con tu comentario si consideras algún tema importante que no fue abordado. ¡Saludos y hasta la próxima!