Todo sobre la nueva ley de arriendos

A mediados de Julio, el gobierno presentó el proyecto de ley sobre arriendos que busca modernizar la ley 18.101 que regula los arriendos, creada en 1982. La nueva ley de arriendos pretende incluir normas especiales sobre el arrendamiento de predios urbanos, buscando con ello regularizar los abusos que actualmente se comenten en los contratos de arriendo. En Buena Inversión te entregamos los puntos claves de este proyecto de ley y como te pueden afectar como arrendador o arrendatario.

Un poco de contexto: problemas actuales del arriendo

El desarrollo inmobiliario ha experimentado en los últimos años un crecimiento importante en muchos centros urbanos del país. Este fenómeno, sumado a otros factores como la reciente ola migratoria ha establecido un atractivo y voluminoso mercado de arriendos. 

La falta de regularización de este mercado ha permitido vicios cometidos tanto por arrendadores como arrendatarios. Las víctimas de estos abusos muchas veces se ven desprotegidas ante una justicia que no cuenta con las atribuciones ni la capacidad de atender satisfactoriamente estas situaciones.

Para entender la dimensión de lo que estamos hablando,entregamos algunos datos que reflejan la realidad del mercado de arriendos en Chile, según lo informado por las autoridades:

• Actualmente, existen más de 500.000 viviendas  dispuestas en arriendo en Chile
• En 2017, se contabilizaban 1.3 millones de familias arrendando viviendas, lo que representaba el 22% de los hogares.
• Cada año, hay cerca de 20.000 juicios por arriendos en Chile y se estima que existen hoy en día más de 60.000 controversias entre arrendadores y arrendatarios.
• En promedio, la tramitación de juicios de arriendo toma más de 8 meses

Algunos abusos que la nueva ley arriendos busca atender

Víctimas y victimarios hay por partes iguales entre arrendatarios y arrendadores. Revisamos algunos abusos cometidos por cada uno de ellos.

Abusos cometidos por algunos arrendatarios

• Subarrendar a otra persona una propiedad que está arrendando. 
• Incurrir en mora del pago de arriendo y no restituir la propiedad al arrendador
• No pagar las cuentas de servicios básicos y delegar el pago de éstas al arrendador

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Abusos cometidos por algunos arrendadores

• Disponer arriendos de casas, departamentos o habitaciones sin condiciones mínimas de seguridad y salubridad
• Cobrar garantías de arriendo excesivas, por sobre el equivalente a dos meses de arriendo.

Objetivos de la nueva ley de arriendos

Con este contexto, el proyecto de ley firmado por el Presidente el 15 de Julio tiene 2 focos principales:

• Agilizar los procesos judiciales, simplificando los trámites y requisitos necesarios para llevar a cabo los juicios de arriendo y sustituyéndolos mecanismos de tramitación más expeditos
• Regular los abusos que se cometen tanto por arrendadores como arrendatarios, buscando que ambas partes cumplan con los estándares fijados por la ordenanza general de urbanismo y construcciones

La nueva ley de arriendos: Qué cambiaría

A continuación detallamos los principales puntos que busca establecer el proyecto para la nueva ley de arriendos:

• Menos abogados: Juicios de arriendo para propiedades que se arrienden por un monto igual o menor a 8 UTM (400.000 pesos aproximadamente) no requerirán de la intervención de abogados para presentar y tramitar demanda. Es decir, el propio afectado, ya sea arrendador o arrendatario podrá presentar su causa ante un juez.
• Juicios orales: Las presentaciones de juicios de arriendo podrán hacerse de forma verbal en los juzgados correspondientes.
• Sentencias más rápidas: Se fijará un plazo de 10 días para que el juez dicte sentencia en un juicio de arriendo, a contar desde la fecha de la última audiencia.
• Estándares exigibles: Se exigirá que las viviendas dispuestas en arriendo cumplan los  estándares de seguridad y salubridad que establece la ordenanza general de urbanismo y construcciones. Los arriendos abusivos que no cumplan estos estándares podrán ser denunciados en los juzgados de policía local, los que podrán establecer multas de entre 5 a 100 UTM.
• Regularización a las garantías: El cobro de garantía por parte del arrendador no podrá ser superior al monto equivalente a dos meses de arriendo
• Plazo de restitución: Se establecerá un plazo máximo de 60 días para que el arrendador restituya las garantías comprometidas en el arriendo, a contar desde la fecha de restitución del inmueble
• Descuentos de garantías justificados: En caso de que el arrendador realice descuentos en la devolución de la garantía de arriendo, ya sea por deudas del arrendatario o reparaciones que deban hacerse a la propiedad, deberá justificarlos y documentarlos.
• Restricción al subarriendo: El subarriendo de una propiedad dispuesta en arriendo sólo será permitido si está expresamente contemplado en el contrato de arriendo. 
• Deudas endosables al arrendatario: Se facilitarán los procedimientos para que las deudas de servicios básicos queden asociadas a los arrendatarios morosos y no deban ser pagadas por los arrendadores. El demandante podrá pedir al Tribunal que oficie a las empresas de los servicios a dejar como responsable al arrendatario.
• Notificaciones más ágiles: Si un demandado por juicio de arriendo se encuentra ausente al momento de ser notificado, se podrá dejar un documento para dejar constancia de la notificación y dar al demandado por notificado.
• Proceder al no asistir a citación: Si el demandado no asiste a una citación por juicio de arriendo, se considerará que admite culpabilidad, dándose por confeso.

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¿Qué te parece este proyecto de ley? En nuestra opinión, es una buena iniciativa que viene a poner justicia tanto a arrendadores como arrendatarios. Si tienes algo que decir sobre este proyecto legislativo no dudes en dejarnos tu comentario. ¡Saludos y hasta la próxima!