Lesión Enorme: 7 cosas que debes saber
Si has firmado o estás próximo a firmar una escritura de compraventa por la compra de un bien inmueble, debes saber que nuestro Código Civil define un concepto muy importante relacionado con este tipo de contratos: La lesión enorme. En este artículo de Buena Inversión te enseñamos 7 cosas fundamentales que debes saber sobre la lesión enorme y cómo puede protegerte en la compra o venta de un inmueble.
#1 Qué es la lesión enorme
Partamos por comprender qué es la lesión enorme. El Código Civil de Chile define este concepto como una causal para rescindir un contrato. Así lo especifica el artículo 1888:
El contrato de compraventa podrá rescindirse por lesión enorme.
Artículo 1888, Código Civil
Para aquellos que no saben, explicamos que rescindir un contrato significa dejarlo sin efecto y anular con ello todas las obligaciones legales que establece. Ahora bien, ¿cuál es esa causa para rescindir contrato que consiste en lesión enorme? El artículo 1889 nos lo deja claro:
El vendedor sufre lesión enorme, cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella.
Artículo 1889, Código Civil
Es decir, en palabras simples se produce lesión enorme para el comprador cuando paga “demasiado caro” por un bien (más del doble de que debería costar) y el vendedor sufre lesión enorme cuando vende “demasiado barato” el bien (cuando lo vende a menos de la mitad de lo que debería costar). Para entender mejor esta idea avancemos al siguiente punto.
#2 El justo precio en la lesión enorme
Del artículo 1889 que hemos citado, podemos inferir que nuestro Código Civil procura de que cuando exista un contrato de compraventa por una cosa, se pague por la cosa lo que corresponde pagar por ésta. Ni el vendedor debe venderla a menos de la mitad de su justo precio ni el comprador debe comprarla a un precio que sea más del doble del justo precio.
¿Pero, qué es el justo precio?. El Código Civil no menciona nada sobre cuál es criterio para determinar el justo precio de un bien. Para un bien inmueble, algunos podrían argumentar que el avalúo fiscal es un referente para el justo precio. Sin embargo, como sabemos, el valor fiscal de un inmueble suele ser bastante menor a su valor comercial.
El antecedente legal que tenemos al respecto es lo que indicó sobre esta materia la Corte de Apelaciones de Santiago, señalando que lo que corresponde es tomar el valor normal que tiene la cosa al realizar el contrato de compraventa y que para ello deben considerarse los valores de mercado de los elementos que constituyen el inmueble. Por lo tanto, en nuestra opinión, debe realizarse una tasación comercial del inmueble para determinar su precio justo.
Por otra parte, es importante mencionar que el justo precio se refiere al tiempo del contrato de compraventa. Así lo deja especificado el inciso del citado artículo 1889. Este punto es importante puesto que el valor de un bien inmueble en el mercado puede perfectamente cambiar en un corto tiempo, dependiendo de las condiciones macroeconómicas del país y del dinamismo del mercado inmobiliario entre otros factores.
#3 La Lesión enorme sólo aplica para bienes inmuebles
Tal como lo oyes. El artículo 1891 establece que “No habrá lugar a la acción rescisoria por lesión enorme en las ventas de bienes muebles”.
Para conocimiento del lector, ejemplos de bienes muebles son los vehículos, los artefactos, etc. Con esto, se entiende que la lesión enorme fue un concepto creado para regular la compra y venta de bienes inmuebles, donde normalmente se transan altas sumas de dinero y por lo mismo es importante proteger los intereses de ambas partes.
#4 Qué se hace ante un pronunciamiento por lesión enorme
Tengamos en cuenta que tanto el comprador como el vendedor pueden verse perjudicados por lesión enorme y por tanto ambos pueden pronunciarse para rescindir el contrato. Veamos cómo puede actuar la contraparte cuando comprador o vendedor reclama una rescisión de contrato por lesión enorme
Si el vendedor sufre lesión enorme y se pronuncia para rescindir
En este caso el comprador ha comprado por debajo de la mitad del justo precio. En tal caso, el comprador tiene dos alternativas:
- Puede consentir en rescindir el contrato
- Puede pagar lo que falta para completar el justo precio de la cosa, descontando la décima parte de este valor.
Si el comprador sufre lesión enorme y se pronuncia para rescindir
En este caso el vendedor ha vendido por más del doble del justo precio. En tal caso, el vendedor tiene dos alternativas:
- Puede consentir en rescindir el contrato
- Puede restituir el exceso que le fue pagado, dado por la diferencia entre el precio de pagado y el justo precio de la cosa, aumentado en una décima parte de este valor.
Para estos valores no se deben considerar intereses ni tampoco gastos ocasionados por el contrato de compraventa.
#5 El deber del comprador al restituir por lesión enorme
Si el comprador constituyó algún derecho real en el bien inmueble contra en cual se pronuncia la lesión enorme, debe purificarlo de dichos derechos antes de restituirlo. Así lo establece el artículo 1895.
Por ejemplo, si el comprador contrató un crédito hipotecario para financiar la propiedad y constituyó con ello una hipoteca sobre la propiedad, o si por ejemplo estableció un derecho de usufructo a favor de un tercero, debe cancelarlos para restituir.
Por otra parte, si la cosa a restituir ha sufrido algún deterioro producto de alguna acción realizada por el comprador, el vendedor no tiene derecho a pedir compensación a razón de ese deterioro, a menos que el comprador haya incurrido en un aprovechamiento de los deterioros.
#6 Qué pasa si el comprador ya no tiene la cosa a restituir
La ley establece que si el comprador ha perdido el poder de la cosa que se transó, se pierde el derecho de rescindir contrato por lesión enorme para ambas partes.
Esto aplica también para el caso de que el comprador haya realización una enajenación del bien. Sin embargo, si el comprador enajenó la cosa vendiéndola a un mayor precio que el precio al que la adquirió, el vendedor inicial tiene derecho a reclamar el exceso de valor hasta equilibrarlo con el justo precio de la cosa, descontado un 10%.
#7 La lesión enorme prescribe
Así lo estipula el artículo 1896 del citado código:
La acción rescisoria por lesión enorme expira en cuatro años contados desde la fecha del contrato.
Artículo 1896, Código Civil
Es decir, si has transferido un bien inmueble mediante una escritura de compraventa y has visto afectado tus derechos como comprador o vendedor bajo el concepto de lesión enorme, tienes un plazo de de cuatro años para realizar una acción judicial para rescindir el contrato, desde la fecha de la escritura.
Si te has dado el tiempo de leer estos 7 puntos, te felicito. ¡Ya tienes un buen conocimiento sobre la lesión enorme y sus alcances. Te invito a suscribirte a nuestras redes sociales para mantenerte informado de más conceptos como éste. ¡Hasta la próxima!
Si reclamo lesion enorme como heredero de la parte vendedora. Debo devolver el dinero q pago el comprador? Que pasa si el comprador no tiene como comprobar que pago el monto que aparece en el contrato de comoraventa.
Hola Andrés.
para la acción de rescisión por lesión enorme no es necesario acreditar que efectivamente se pagó el monto que figura en el contrato de compraventa.
saludos,
Muchas gracias por la respuesta. Respecto al monto que pago el comprador. Como heredero demandante debo devolver el monto que aparece en el contrato de compraventa en caso que el comprador no pueda pagar la diferencia?
Mi gran duda es si para la lesión enorme se.contempla valor fiscal o comercial de la casa…ya que un abogado me dice una cosa y otro, otra… Gracias!
Gracias por tu pregunta Carolina,
Entendemos por justo precio el que corresponde al valor comercial de la cosa, determinado por la ley de la oferta y la demanda.
Por lo tanto, el justo precio a considerar para efectos de la lesión enorme no es el valor fiscal del inmueble, sino su valor comercial en el mercado al momento de celebrarse el contrato de compraventa.
Hola Dante, si el vendedor está fallecido, los herederos pueden reclamar el justo precio?
Hola Carlos,
esto lo respondí a otros lectores. Te sugiero leer mi respuesta
saludos,
Quien es legitimario de la acción de lesión enorme? Pueden ser lo herederos?
Hola Albert,
los legitimarios de la acción de lesión enorme son: (1) El vendedor que sufrió lesión enorme en la compraventa de un bien inmueble. (2) El comprador que sufrió lesión enorme en la compraventa de un bien inmueble.
El Código Civil no indica expresamente que los herederos del vendedor o comprador puedan ejercer la acción de lesión enorme. Sin embargo, los herederos representan y continúan la persona del difunto, sucediéndolo en todos sus derechos y obligaciones. Por lo tanto, se podría interpretar que los herederos del vendedor o comprador sí estarían legitimados para solicitar la rescisión por lesión enorme, en representación de su causante.
Aviso legal: Todo comentario emitido es mi opinión y análisis. No constituye una asesoría legal profesional.
Excelente, ¡muchas gracias!
¿Pueden solicitar la rescisión por lesión enorme los herederos del vendedor?
Hola Vivi,
de mi conocmiento, si el vendedor difunto sufrió lesión enorme en la venta de un bien inmueble, sus herederos podrían demandar la rescisión del contrato de compraventa. Los herederos tendrían legitimación activa para ejercer esta acción, ya que el Código Civil no hace distinciones al respecto y les transmite los derechos y acciones del causante, incluida la acción rescisoria por lesión enorme.
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Quisiera saber si la lesión enorme aplica cuando se vende “UNA CUOTA PARTE DE UN INMUEBLE”, o solo cuando se vende la totalidad del bien
Hola Fabián
El artículo 1889 del Código Civil establece que la lesión enorme se configura cuando “el precio que recibe el vendedor es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende”. De mi interpretación, esta redacción no limita la aplicación de la lesión enorme solo a la venta de la totalidad del bien, sino que abarca la venta de cualquier parte o cuota del mismo. Por lo tanto si aplicaría.
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Estimado Dante. Si en un acuerdo completo y suficiente previo al divorcio, firmado bajo notario, se acordó un monto inferior al 50% de venta de derechos al concretarse el divorcio , se puede rescindir el contrato por lesión enorme??? Pese a haber multas de por medio y entendiendo que el acuerdo fue requisito para el divorcio?? Saludos y gracias de antemano
Hola Felipe,
De mi conocimiento, no sería posible rescindir ese acuerdo por lesión enorme.
La ley no aborda específicamente este tipo de acuerdos previos al divorcio, sino que se enfocan en la figura de la lesión enorme en contratos de compraventa de bienes inmuebles.
Además, la ley excluye expresamente la posibilidad de alegar lesión enorme en ventas realizadas “por el ministerio de la justicia”, como podría ser el caso de un acuerdo previo al divorcio aprobado judicialmente.
espero te sirva,
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Estimado Dante, junto con saludar felicitar este espacio y la información clara al respecto, mi consulta es : La lesión enorme aplica a la cesión de derechos no heredados? osea compre un terreno con otra persona y ahora le compro sus derechos , se aplica lesión enorme, tendrá derecho a rescindir ?
Gracias por la pregunta Carlos,
De mi conocimiento,la figura de la lesión enorme no aplica a la cesión de derechos no heredados, como sería el caso de la compra de los derechos de un copropietario sobre un terreno. La jurisprudencia y la doctrina han concluido que la acción rescisoria por lesión enorme no procede en la cesión de derechos hereditarios, aunque la herencia respectiva comprenda bienes raíces. Por analogía, este mismo razonamiento se aplicaría a la cesión de derechos no heredados, como sería el caso de la compra de los derechos de un copropietario sobre un terreno.
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hola, que pasa si ambas partes están de acuerdo en el precio, despues de unos meses la parte compradora ahora esta viendo la posibilidad de un hipotecario y los abogados del banco dicen en su resolución que se debe aclarar la procedencia del bien raiz ya que sufre lesión enorme
Hola Nicole,
En este caso, si bien las partes originalmente acordaron el precio, probablente los abogados del banco han determinado posteriormente que dicho precio es inferior a la mitad del justo precio del bien raíz. Esto significa que, a pesar del acuerdo inicial entre comprador y vendedor, podría existir una situación de lesión enorme que habilitaría al vendedor a demandar la rescisión del contrato, de acuerdo a lo establecido en los artículos 1888 a 1896 del Código Civil. El banco no querrá correr ese riesgo
saludos
Si hubo una venta ficticia de una inmueble, con valor fijado por el comprador, donde nunca el vendedor recibió dinero, ¿se puede hacer algo para que el vendedor recupere su propiedad?
Hola Miriam,
La ley señala que si el precio fijado en la escritura de compraventa fue simulado, es decir, no hubo un precio real ni fue pagado, entonces el contrato es nulo.
En el caso de una venta ficticia donde no hubo precio real ni pago, el vendedor podría demandar la nulidad del contrato, ya que este sería nulo por falta de precio. Esto le permitiría recuperar la propiedad del inmueble.
Aviso legal: Todo comentario emitido es mi opinión y análisis. No constituye una asesoría legal profesional.
Buen artículo, y qué pasa si el buen inmueble fue comprado a través de un remate voluntario donde salió a menos del 50% de la tasación comercial? Y en un segundo caso, el mismo escenario pero a través de un remate judicial?
Saludos
Gracias por tu pregunta Paulo,
De m conocimiento, la figura de la lesión enorme sí aplicaría en el caso del remate voluntario, pero no aplicaría en el caso del remate judicial, según lo establecido en el Código Civil chileno. El Código Civil chileno establece una excepción para la lesión enorme que aplica aquí. En el artículo 1891 se establece que “No habrá lugar a la acción rescisoria por lesión enorme en las ventas de bienes muebles, ni en las que se hubieren hecho por el ministerio de la justicia”.
saludos,
Todo muy claro, tengo hoy prueba de Acto Juridico y me ayudaste bastante, te agradezco.
Entonces que opera para los muebles ? gracias
Estimada Laura,
No tengo conocimiento de que exista un concepto similar para bienes muebles.
Saludos,
interesante artículo
Hola Dante
La lesión enorme opera si el comprador es el fisco o una Municipalidad ?
Muy claro e ilustrativo
Esitimado,
para responder esa pregunta, sería bueno saber bajo que figura legal se realizó esa adquisición por parte del fisco. Por ejemplo, ¿fue en el marco de una expropiación?
Saludos,
El plazo de 4 años para rescindir un contrato de venta de un bien inmueble con lesión enorme ¿puede ampliarse? Participé en una venta el año 2015 y tengo muchas dudas sobre el precio que se me pagó.
Lo dudo estimado Fernando
4 años dice claramente la ley
Saludos,
En la prescripción de corto tiempo no corre la suspensión ni la interrupción de la misma.
Hay que tener presente, eso sí, que el justiprecio se debe observar a la fecha del contrato (en este caso el 2015).
Saludos
Excelente información
Gracias Claudia
Es tremendamente interesante. Por un lado, se puede leer el texto original y por el otro está la explicación más sencilla para entender.
Me gustó y aprendí. Gracias.
Gracias Gisela,
me alegro que te haya servido
Saludos,
Excelente saber más conceptos importantes
Gracias por tu comentario Jimena
Saludos,