Hipotecas de propiedades
Buena parte de las propiedades que se transan en el el mercado inmobiliario tienen inscrita una hipoteca, producto de haber sido financiada por alguno tipo de crédito hipotecario. En este artículo conocerás que es una hipoteca para la ley y algunos otros detalles que valen la pena tener en cuenta al comprar, vender o tener una propiedad hipotecada.
¿Qué es una hipoteca?
La hipoteca es una garantía constituida sobre un bien inmueble para resguardar el cumplimiento de una obligación, como por ejemplo el pago de un crédito que se ha sido otorgado por una entidad financiera para financiar un inmueble (en términos formales, un mutuo hipotecario). La hipoteca puede constituirse sobre un bien del propio deudor o sobre un bien de un tercero.
La hipoteca faculta al acreedor para rematar judicialmente el bien inmueble que ha sido puesto en garantía en caso de que el deudor incumpla los compromisos de pago. Los dineros recaudados en el remate judicial son destinados de esta forma a pagar el dinero adeudado al acreedor.
La hipoteca es una garantía real
En Derecho, existen dos tipos de garantías, las garantías personales y las garantías reales.
- Las garantías personales: No se basan en un bien para respaldar el cumplimiento de una obligación. En estos casos, el deudor responde con todo su patrimonio en caso de incumplimiento.
- Las garantías reales: Son aquellas en que el deudor respalda el pago de la deuda contraída con un bien propio o de un tercero. Estas garantías pueden ser sobre bienes muebles, como un vehículo, o sobre bienes inmuebles.
La forma más conocida de garantía real sobre bien mueble es la prenda. Por su parte, la la hipoteca es una garantía real sobre un bien inmueble.
¿Por qué son necesarias las hipotecas?
La compra de un bien inmueble siempre involucra altas sumas de dinero. Para un banco o institución financiera que otorga un crédito para financiar la compra de una propiedad, esta operación le significa un riesgo considerable, fundamentalmente en cuanto a la eventualidad de no pago por parte del deudor.
Los bancos e instituciones financieras están regulados por la Superintendencia de Bancos e instituciones financieras, que entre otras cosas supervisa y exige de que las entidades financieras tengan una gestión adecuada del riesgo. En ese sentido, las hipotecas permiten que bancos y instituciones financieras puedan tener una garantía del pago sobre el monto prestado, al permitir rematar el bien inmueble para obtener dinero en caso de no pago de la deuda, mitigando de esta forma este riesgo.
Si no existiesen las hipotecas, la superintendencia le exigiría a los bancos provisionar los montos prestados para reducir el riesgo, lo cual pondría restricciones en el otorgamiento de créditos. En consecuencia, obtener créditos para financiar propiedades no sería tan fácil y con ello la economía no podría desarrollarse de buena forma.
Hipoteca Específica o de primer grado e Hipoteca General o de segundo grado
Cuando se contrae un mutuo hipotecario, normalmente se establecen dos hipotecas. Una hipoteca específica, llamada también hipoteca de primer grado, y una hipoteca general o llamada también hipoteca de segundo grado. Ambas hipotecas se constituyen sobre el mismo bien inmueble.
- La hipoteca específica o de primer grado: Garantiza el pago del monto otorgado por el mutuo hipotecario, para la compra del inmueble
- La hipoteca general o de segundo grado: Respalda cualquier otra obligación financiera que el deudor contraiga con el banco o institución financiera que otorgó el crédito. Por ejemplo, líneas de crédito, créditos de consumo,etc.
Cuando el deudor paga totalmente la deuda del crédito hipotecario, se alza la hipoteca de primer grado, con lo cual la hipoteca de segundo grado pasa a constituirse como hipoteca de primer grado, toda vez que el deudor mantenga alguna otra deuda con la institución financiera (por ejemplo, producto de un crédito de consumo). Si el deudor está libre de deudas, puede solicitar que también se alze esta hipoteca de primer grado (antes de segundo grado)
¿Qué pasa con la hipoteca de una propiedad cuando se vende?
Recalquemos que la propiedad hipotecada que se adscribe como garantía para el pago de una deuda puede ser propiedad del deudor o de un tercero. Esto se extiende para el caso de que un bien inmueble hipotecado sea vendido y pase a ser propiedad de otra persona. La ley faculta al acreedor de la deuda a mantener la hipoteca sobre la propiedad, aun cuando haya dejado de estar en poder del deudor que contrajo el crédito.
Ahora bien, lo que ocurre normalmente es que el dinero que el deudor vendedor obtiene de la venta de un inmueble es usado para prepagar el crédito hipotecario totalmente y con ello alzar la hipoteca. Con ello, el comprador inscribe la propiedad a su nombre libre de hipotecas preexistentes.
Pagado el crédito, la hipoteca debe alzarse
Si has sido un deudor responsable que ha completado los pagos de un crédito hipotecario, ten en cuenta lo siguiente: es tu derecho exigir que el banco o institución financiera alce la hipoteca sobre tu inmueble.
La ley 20.855, publicada en enero de 2016, establece que es es deber de las entidades financieras realizar la tramitación del alzamiento de prendas e hipotecas una vez saldada la deuda de un crédito, pagando también los costos asociados al alzamiento.
La normativa establece un plazo de 45 días para que la institución financiera alce la hipoteca, desde la fecha de pago de la última cuota del crédito, y 30 días para informar al otrora deudor una vez concretado el alzamiento.
El alzamiento de una hipoteca se realiza mediante escritura pública que luego se inscribe en el conservador de bienes raíces para cancelar la inscripción de hipoteca sobre el inmueble.
Espero que este artículo te haya despejado tus dudas con respecto a hipotecas en Chile. Si aún tienes alguna inquietud u opinión, no dudes dejar tu comentario abajo. ¡Saludos!
Al vender una propiedad con hipoteca en primer grado ó específica, puede el banco acreedor cobrarse de otras deudas de créditos de consumo, algunas incluso ya castigadas?
Hola Federico,
Si además de la hipoteca de primer grado, tu mutuo hipotecario tiene una segunda hipoteca con cláusula de garantía general sobre el mismo inmueble, esta hipoteca garantiza al banco de el cumplimiento de otras obligaciones que tengas, como créditos de consumo.
Te recomeiendo que leas la escritura en la que se formalizó de mutuo hipotecario. Lo más probable es que el banco también haga consitituido una segunda hipoteca para esos fines.
saludos,
Estimados: cancelé,100%la 1ra.hipoteca de mi vivienda. La 2da hipoteca, por un tema de acojerme a ley de prescripción y con resolución definitiva a mi favor,quedó sin efécto de pago,pero el banco no me resuelve el alzamiento,esta bien?.
Hola Pedro,
gracias por tu pregunta.
De mi conocimiento, si la segunda hipoteca quedó sin efecto por prescripción, el banco está obligado a proceder con su alzamiento, y su negativa o demora en hacerlo no es correcta legalmente. Te recomiendo asesorarte con un abogado.
Saludos,
Aviso legal: Todo comentario emitido es mi opinión y análisis. No constituye una asesoría legal profesional.
Qué pasa si estoy vendiendo una casa y tiene hipoteca general y tengo otros créditos hipotecarios, con la venta se pagan los otros créditos ? el banco puede hacer pago de los otros créditos con la ganancia de la venta ? El banco puede evaluar y sólo hacerse pago del inmueble al tener las cuentas al día ?
Hola Pilar,
para responder mejor tu pregunta y no desinformar, tendría que entender si acaso los créditos hiptecarios que tienes son co el mismo banco o con otros bancos
saludos,
Hola, Cuántas hipotecas pueden ser objeto un mismo inmueble al mismo tiempo?
Es decir, puedo hipotecar 2 o más veces un mismo bien inmueble(estando ya con una hipoteca presente y no alzada).
Hola Erick,
De mi conocimiento, sí es posible que un mismo bien inmueble tenga 2 o más hipotecas vigentes al mismo tiempo, siempre que se respete el orden de inscripción de las mismas.
El artículo 2477 del Código Civil señala que en caso de que haya varias hipotecas sobre un mismo inmueble, éstas preferirán unas a otras en el orden de su inscripción.
Ten en cuenta si que el artículo 2415 del mismo Código, que señala lo siguiente:
“El dueño de los bienes gravados con hipoteca podrá siempre enajenarlos o hipotecarlos, no obstante cualquiera estipulación en contrario.”
Saludos,
Y que pasa en el caso de que yo venda un terreno o vivienda, y el pago al ser parcializado se incluya una clausula de hipoteca a mi nombre, opera de la misma forma, se necesita algún documento adicional o solo que en la escritura de venta se señale que queda hipotecado hasta el pago de la deuda?
Hola Ivan,
La constitución de la hipoteca debe constar en la misma escritura pública de compraventa del inmueble.
Siempre que la constitución de la hipoteca a su favor quede expresamente señalada en la escritura pública de compraventa, no se requiere ningún documento adicional.
Saludos,
Hola, compré un terreno y lo inscribí en el Conservador, y junto con la inscripción solicité un certificado de hipotecas y gravamenes, que dice que el dueño anterior (que me vendió) tiene una hipoteca en segundo grado. ¿Qué debo hacer?
Hola Francisca,
Deberás solicitar al vendedor que proceda a cancelar o alzar la hipoteca en segundo grado que pesa sobre el terreno. Esto es necesario para que puedas adquirir el dominio libre de gravámenes. Si el vendedor se niega o no realiza la cancelación de la hipoteca, tu puedes exigirle el saneamiento de la evicción, es decir, la liberación del terreno de todo gravamen, de acuerdo a lo establecido en el Código Civil.
Aviso legal: Todo comentario emitido es mi opinión y análisis. No constituye una asesoría legal profesional.
saludos,
pregunta. que significa primera hipoteca.en un mutuo en banco scotiaabank en chile
Hola Adrian,
gracias por tu pregunta.
En un mutuo hipotecario (cualquiera sea el banco), la hipoteca constituida tiene preferencia sobre otras hipotecas que puedan gravitar sobre el mismo inmueble. Es decir, la primera hipoteca tiene prioridad de pago sobre otras hipotecas posteriores.
saludos,
Hola muy buena la información.
Me puedes ayudar con duda. Ante la compra de un terreno o propiedad, el conservador de bienes raíces puede inscribirla a nombre del comprador con hipotecas o prohibiciones no alzadas.
Hola Enrique,
el Conservador de Bienes Raíces no puede inscribir una compraventa a nombre del comprador si el inmueble tiene hipotecas u otras prohibiciones de enajenar vigentes y no alzadas, ya que esos gravámenes afectan la libre disposición del bien.
saludos,
Entre dos personas naturales ¿se puede constituir una hipoteca en favor del vendedor de un inmueble que vende a 7 años plazos?
Hola Pilar,
gracias por tu pregunta.
No existen restricciones legales que impidan la constitución de una hipoteca entre dos personas naturales en este tipo de operaciones.Por lo tanto, sí es posible que entre dos personas naturales, en el contexto de una compraventa de inmueble a plazos, se constituya una hipoteca en favor del vendedor.
Ten en cuenta también que la hipoteca puede ser constituida en el mismo contrato de compraventa o en un acto separado, pero siempre debe constar en escritura pública e inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces.
saludos,
muchas gracias me ha quedado claro pero al banco estado parece que no. ya hace un año que pague el credito y no me responden gracias nuevamente
No hay de que Noel
Buenas! muy buenos los artículos que escribes, tengo una duda, quiero vender un departamento que tiene un crédito vigente, cómo se hace para pagar la deuda con el dinero del comprador de la propiedad, el comprador debe pagar una parte que cubra la deuda total, para el alzamiento de la hipoteca? como se estipula eso entre las partes en caso de que se pague al contado o mediante crédito. gracias
Hola Javiera,
cuando el comprador compra financiado por un crédito hipotecario, normalmente el banco que financia se preocupa de hacer los tramites; entre ellos alzar la hipoteca, pagar el saldo de la deuda hipotecaria y depositar el remanente (el dinero de la venta – el prepago del crédito) al vendededor.
Si por el contrario, el comprador está pagando al contado, debes ayudarte con un corredor de propiedades para que haga la gestión, pero la lógica es la misma: Del dinero de la venta, primero se prepaga el crédito vigente, se alza la hipoteca, se inscribe la propiedad al nuevo dueño y luego se libera el remanente de la venta. El corredor debe preocuparse de hacer esas gestiones.
Aviso legal: Todo comentario emitido es mi opinión y análisis. No constituye una asesoría legal profesional.
saludos,
Muy buena la explicacion , osea q ahora la hipoteca en priemer grado para mi ya no existe ya q pague la casa , pero hay una hipoteca en segundo grado y esa tambien ¿puedo pedir q se levante si no tengo ninguna deuda con el banco? , es lo q entendi , pero tambien me aparece una prohibicin del mismo banco y eso quisiera saber q significa , gracias
Hola Sylvia,
si ya pagaste todo el crédito y además no mantienes ninguna otro tipo de deuda u obligación con el banco, creo que estás en tu derecho de pedir que se levante. Pero para dar una respuesta más completa, habría que estudiar en detalle el contrato de mutuo hipotecario que firmaste con el banco y tu situación actual de obligaciones con el banco
saludos,
Donde puedo comprar hipotecas de segundo grado en España?
Estimado Rodolfo,
discúlpanos pero no tenemos información de hipotecas en España
Saludos a la madre patria
Excelente información y explicación. Muchas gracias
Gracias por tu comentario Felipe
Saludos,
Buenas tardes, excelente artículo, solo me queda una duda… En el escenario que un deudor de crédito hipotecario y consumo con la misma institución financiera venda la propiedad, el pago del hipotecario se realiza con el valor de venta y se alza la hipoteca, pero ¿qué pasa con el crédito de consumo?, este es pagado también con el dinero de la venta para alzar la hipoteca o cómo actúa en este caso el banco?, gracias
Hola Fabian,
De mi conocimiento, el banco, en su calidad de acreedor hipotecario de primer grado, tiene preferencia para cobrar su crédito hipotecario con el producto de la venta. Pero no puede cobrar otros créditos que tengas, como el crédito de consumo.
Ahora bien, si tu mutuo hipotecario tambien contene una segunda hipoteca con cláusula de garantía general sobre el mismo inmueble, esta hipoteca garantiza al banco de el cumplimiento de cualesquiera otras obligaciones. Es decir, para efectos prácticos, tu crédito hipotecario también queda amarrado al inmueble, por esta segunda hipoteca de garantia general.
Aviso legal: Todo comentario emitido es mi opinión y análisis. No constituye una asesoría legal profesional.
Saludos,
Estoy vendiendo mí propiedad está en hipoteca primer grado especifica
Mantengo crédito de consumo con mismo banco .
¿Puede el banco cobrarse de la deuda hipotecaria y además el total de la deuda de consumo al momento de la venta de la propiedad ??
Muchas gracias
Excelente foro informativo .
Hola Maria Jose,
gracias por tu pregunta.
La hipoteca es un derecho real que grava específicamente el inmueble hipotecado. Por lo tanto, el banco solo puede cobrarse con el producto de la venta de ese inmueble.
Ahora bien, lo más probable es que tu mutuo hipotecario haya venido con una segunda hipoteca. Esta 2nda hipoteca la suelen poner los bancos para garantizar el cumplimiento de otras obligaciones, como créditos de consumo. Así que es probable que también este amarrada por eso. Te recomiendo que revises el contrato de mutuo hipotecario que firmaste con el banco
saudos,
me gusto muy completo
Hola
Como funciona y q requisitos pien
Hola Isaias,
disculapa, no entiendo tu pregunta.
saludos,