Gastos Comunes: ¿Qué pasa si no se pagan?
Si eres el propietario de un inmueble que comienza a acumular deuda de los gastos comunes, ya sea por tu responsabilidad o por el actuar del arrendatario de tu departamento, es conveniente que presentes atención a este artículo. A continuación revisaremos lo que establece la ley 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria sobre las obligaciones y consecuencias derivadas del no pago de los gastos comunes.
Los Gastos Comunes deben pagarse siempre
Esta primera consideración que hacemos sobre los gastos comunes puede parecer obvia para algunos pero vale la pena igualmente dejarla clara y explícita. El propietario de un departamento siempre debe pagar los gastos comunes que les corresponden a su inmueble.
Y cuando decimos siempre, eso también incluye a situaciones en que, por ejemplo, el propietario/a no haga uso de las áreas o servicios comunes del condominio al que pertenece su departamento.
Y por cierto también esta obligación incluye los casos en que el propietario/a no haga uso del inmueble. Así lo dicta claramente la ley en el artículo 3 de la ley sobre copropiedad inmobiliaria:
El hecho de que un copropietario no haga uso efectivo de un determinado servicio o bien de dominio común, o de que la unidad correspondiente permanezca desocupada por cualquier tiempo, no lo exime, en caso alguno, de la obligación de contribuir oportunamente al pago de los gastos comunes correspondientes.
Artículo 3, ley de copropiedad inmobiliaria
Respecto a esta obligación fundamental, pueden surgir dudas sobre situaciones particulares, que repasamos a continuación:
¿Qué pasa si un departamento es propiedad de dos personas?
La ley que revisamos en este artículo señala que en caso de que un departamento pertenezca a dos o más personas, cada una de ellas es solidariamente responsable del pago de los gastos comunes.
¿Qué quiere decir “solidariamente responsable”? En palabras sencillas, significa que la obligación es compartida por las personas que sean propietarias del departamento.
Es decir, un tercero (en este caso el administrador del condominio) puede reclamar el pago de los gastos comunes a cualquiera de los propietarios del inmueble o a todos ellos, sin que ninguno de ellos se exima de la obligación.
¿Qué pasa si compro un departamento con deuda de gastos comunes?
Esta es una pregunta que probablemente concentra bastante interés, sobre todo en compradores de inmuebles usados que adquieran en departamentos en remates judiciales de inmuebles.
Al respecto, es importante citar lo que menciona la ley de copropiedad inmobiliaria:
La obligación del propietario de una unidad por los gastos comunes seguirá siempre al dominio de su unidad, aun respecto de los devengados antes de su adquisición
Artículo 4, ley de copropiedad inmobiliaria
Es decir, cuando una persona compra un departamento que arrastra deuda de gastos comunes, pasa a ser responsable del pago de esa deuda, aun cuando esta se haya producido antes de la fecha de adquisición del inmueble.
Para hacer justicia con el comprador de un departamento en tales condiciones, la citada ley también establece el derecho del nuevo propietario de exigir el pago de la deuda de gastos comunes al vendedor y de la acción de saneamiento por evicción.
¿Qué consecuencias tiene no pagar un gasto común
Pasemos a revisar ahora a que se expone el propietario de un inmueble cuando no realiza el pago oportuno de los gastos comunes y las consecuencias que puede generar no responder a esta obligación.
Intereses por Mora
Como para la mayoría de las deudas, la mora en el pago de las cuotas generará intereses que serán cargados a la deuda no pagada de los gastos comunes.
Así lo dispone el artículo número 5 de la ley de copropiedad inmobiliaria:
Cada copropietario deberá pagar los gastos comunes con la periodicidad y en los plazos que establezca el reglamento de copropiedad. Si incurriere en mora, la deuda devengará el interés máximo convencional para operaciones no reajustables o el inferior a éste que establezca el reglamento de copropiedad.
Artículo 5, ley de copropiedad inmobiliaria
Es decir, el deudor de gastos comunes pagará un interés fijado por el reglamento de copropiedad del condominio, o pagará el equivalente al interés máximo convencional para operaciones no reajustables.
¿Y a cuánto equivale ese interés en términos prácticos? De acuerdo a la publicación del Diario Oficial del 15 de Abril de 2021, el interés máximo convencional para operaciones no reajustables es de 5,28 % Anual. Pero como indica la ley, esta tasa de interés puede ser menor si así lo dispone el reglamento de copropiedad.
Corte de servicios
Todos saben que en tiempos normales (fuera del periodo de pandemia), los servicios básicos como luz, agua y gas son cortados por las compañías que los suministran, transcurridos un número de meses de no pago de cuentas.
Pues bien, no pagar los gastos comunes puede tener el mismo efecto en el suministro del servicio de energía eléctrica. Así lo establece la citada ley, en el artículo 5:
El reglamento de copropiedad podrá autorizar al administrador para que, con el acuerdo del Comité de Administración, suspenda o requiera la suspensión del servicio eléctrico que se suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes
Artículo 5, ley de copropiedad inmobiliaria
Tal como lo lees: si el reglamento de copropiedad que rige en un condominio así lo dispone, el administrador puede proceder a “cortar la luz” al inmueble que adeude 3 o más cuotas de gastos comunes.
Todos sabemos lo complicado que se nos vuelve la vida sin energía ecléctica, ¿no?
Responsabilidad ante daños por perjuicios
Finalmente es importante recalcar lo que señala el cuarto artículo de ley 19.537 sobre la responsabilidad por perjuicios derivados del no pago de los gastos comunes:
Si, por no contribuirse oportunamente a los gastos a que aluden los incisos anteriores, se viere disminuido el valor del condominio, o surgiere una situación de riesgo o peligro no cubierto, el copropietario causante responderá de todo daño o perjuicio.
Artículo 4, ley de copropiedad inmobiliaria
¿Qué significa esto? Imaginemos por ejemplo una situación en que un grupo de copropietarios de un condominio adeuda cuotas de los gastos comunes, necesarias para financiar el mantenimiento de las señalizaciones de seguridad, entre otros ítems.
Si por ejemplo un tercero sufre un accidente por falta de señalización de seguridad en el edificio y demanda a la comunidad del edificio por la no mantención de la señalética, quienes resulten responsables podrían terminar siendo los copropietarios deudores, puesto que su falta de financiamiento impidió la debida mantención de dichos elementos de seguridad del edificio.
Y con este último punto terminamos nuestra revisión sobre la obligación de pagar los gastos comunes y las consecuencias de no hacerlo.
Si este artículo te ha aportado valor, háznoslo saber con un comentario. Y si te quedan dudas de algo, coméntanos también y vemos cómo podemos ayudarte con ello
¡Hasta la próxima!
Solos sanciones para la comunidad, pero nadie dice nada por los cobros abusivos
Gracias por tu comentario Andres,
me parece que parte de la solución consiste en contratar una administración eficiente y en conjunto con la comunidad del edificio encontrar soluciones que permitan hacer uso eficiente de los recursos.
saludos,
Vivo en altas cumbres viviendas sociales ase 17 años y siempre estoy al día. Pero los srs del comité se mandan unas embarradas que siempre terminamos pagando multas y abogados todo el tiempo. Es posible que de hoy en adelante solo pague mis gastos comunes o tengo que pagar lo que ellos impone gracias
Hola Lola,
gracias por tu pregunta. Querramos o no, los gastos comunes son una obligación legal que recae sobre todos los copropietarios, y su pago es necesario para el mantenimiento y funcionamiento adecuado de las áreas comunes del edificio. Con esto quiero decir que debes pagar lo que ha estimado pagar la administración, no lo que tu consideres.
Si consideras que el comité de administración o la administración está actuando de manera negligente o abusiva, lo cual está generando costos adicionales como multas y honorarios de abogados, Puedes solicitar la convocatoria de una asamblea de copropietarios para discutir las acciones del comité de administración. En esta asamblea, se pueden proponer cambios en la administración, o en el reglamento de copropiedad.
saludos,
Que se puede hacer en un conjunto Residencial, que es una Asociación Civil, para cobrarle a los morosos las cuotas de los gastos comunes. Por favor mencionar el articulo y la ley de referencia.
Hola Octavio,
es una buena pregunta la que haces.
No soy abogado y lo siguiente no es asesoría legal profesional.
Lo que puedes hacer es recurrir al procedimiento de juicio ejecutivo, tal como se establece en el Código de Procedimiento Civil de Chile. Este procedimiento es aplicable cuando se cuenta con un título ejecutivo, que en el caso de los gastos comunes puede ser la copia del acta de la asamblea de copropietarios donde se aprobaron dichos gastos, o el aviso de cobro extendido conforme al acta de la asamblea y firmado por el administrador.
El juicio ejecutivo para el cobro de gastos comunes se rige por el Título I del Libro Tercero del Código de Procedimiento Civil. Este procedimiento permite obtener el cumplimiento forzado de la obligación de pago, incluyendo medidas como el embargo de la propiedad del deudor.
espero te ayude
saludos,
Hola, tengo el mismo problema, como lo resolviste?
Si un dueño q compro con deuda .y no se hace cargo o mejor no quiere pagar .y no esta ocupando la unidad y la morosidad , es de cuatro año. que se debe hacer
Hola Marcerlo,
en tal caso la comunidad puede iniciar un procedimiento judicial para el cobro de los gastos comunes adeudados. Esto se realiza a través de un juicio ejecutivo, siempre que se cuente con un título ejecutivo, como el acta de la asamblea de copropietarios que aprobó los gastos comunes o el aviso de cobro firmado por el administrador.
saludos,
Consulta: compré casa supuestamente en un condominio, pero son casas exteriores y hay incumplimiento de beneficios mínimos a mi situación (el mínimo es mantención-corte de pasto- del “jardin” que no es mas de 1 metro cuadrado y medio). En consecuencia, y como no utilizo nada del interior, decidí no seguir pagando gastos comunes -sumado a que ya administración mencionó que a un vecino le dió la posibilidad de no pagarlos por lo mismo-. ¿Me puede cortar la luz?
Hola Ignacio,
normlamente la obligación de pagar los gastos comunes no depende del uso efectivo de los servicios o instalaciones comunes. Esta obligación se basa en la copropiedad y en el reglamento interno que regula la comunidad.
Según la normativa de copropiedad, el reglamento puede autorizar al administrador, con el acuerdo del Comité de Administración, a suspender servicios como el suministro eléctrico a las unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de las cuotas de gastos comunes
saludos,
Con la nueva ley si hay morosos pueden o no seguir ocupando áreas piscinas, quincho ,gimnasio y salón de eventos ?
Hola Tamara,
de mi conocimiento, la nueva ley de arriendo en Chile no aborda específicamente la restricción del uso de áreas comunes como piscinas, quinchos, gimnasios y salones de eventos para arrendatarios morosos. Sin embargo, el uso de estas áreas suele estar regulado por el reglamento de copropiedad y el reglamento interno de cada comunidad. Las comunidades de copropietarios pueden establecer en sus reglamentos internos ciertas restricciones para el uso de áreas comunes, especialmente en casos de morosidad en el pago de los gastos comunes.
saludos,
Hola , vivo en un loteo que tiene reglamento interno pero no se rije por al nueva ley de condominios , estuve atrasado con el pago de los gastos comunes , y me cobraron multa por no pago 1 UTM todos los meses desde que comencé a atrasarme, es esto legal? tenia entendido que solo pueden cobrar interés máximo permitido anual , pero no una multa por no pago del gato común.
Hola Alberto,
La normativa permite el cobro de intereses por mora en el pago de obligaciones, pero estos deben estar dentro del límite del interés máximo convencional permitido por la ley. La imposición de multas adicionales podría considerarse excesiva si no está claramente estipulada en el reglamento interno. Te recomiendo revisar el reglamento interno de tu comunidad para verificar las disposiciones específicas sobre multas y sanciones.
saludos,
Hola a cuánto meses ya puedes ser deudor por no pagar los gastos comunes
Hola Karime.
De mi conocimiento, no existe un número específico de meses de deuda que automáticamente te convierta en deudor, ya que la obligación de pago es mensual y el incumplimiento puede ser reclamado desde el primer mes de mora. Sin embargo, la comunidad puede establecer en sus reglamentos internos las medidas a tomar en caso de mora.
saludos,
Hola, la administración me debe un dinero del seguro del edificio por daño en mi piso flotante. La aseguradora ya les pago a ellos en Enero de este año porque yo tuve que hacer seguimiento al caso. Llevo dos años desde que tengo el daño y aún no veo el dinero. La única solución que veo es dejar de pagar los ggcc por dos meses para al menos recuperar algo de ese dinero, y no me corten la luz. Puedo hacer eso?
Hola Ivanna,
gracias por tu pregunta. Pero debo decirte que la obligación de pagar los gastos comunes es independiente de cualquier deuda que la administración pueda tener contigo. Dejar de pagar los gastos comunes podría llevar a sanciones, incluyendo la suspensión de servicios como el suministro eléctrico, si así lo permite el reglamento de copropiedad. En lugar de dejar de pagar los gastos comunes, podrías considerar iniciar acciones legales para recuperar el dinero que te debe la administración.
espero te ayude,
saludos,
Hola . Hace 7 meses que no pago gastos comunes . Tengo derecho a voz y voto en Asamblea ordinaria . Asamblea Extraordinaria . Gracias por su atención . Muy interesante sus comentarios . Atte . Sandra .
Buenas tardes una consulta en mi edificio donde vivo hay un miembro del personal que gana 734.000 y sus cotizaciones en los gastos comunes figuran en 0 tengo derecho a pedirle a l administrador aclaracion de esto?
HOLA TENGO GASTOS COMUNES ATRASADOS QUIERO PONERME AL DIA PERO LA ADMINISTRACION QUIERE PACTAR LA DEUDA EN 3 PAGOS SE PUEDE HACER
Hola Jose,
es posible llegar a un acuerdo con la administración para pagar una deuda en cuotas, siempre que ambas partes estén de acuerdo. 3 cuotas suena razonable pero quizás es dificil para ti costearlo. Deberás negociar con la administración. Quizas puedes conseguir llegar a 5 cuotas.
saludos,
Si yo arriendo una propiedad y en el contrato dice que incluye gastos comunes y el propietario lleva 2 meses sin pagar, donde puedo pedir ayuda o amparo?
Hola Camila,
te recomiendo intentar resolver el problema directamente con el propietario. Si no logras resolver el problema directamente, podrías considerar la mediación. Si el problema persiste, podrías considerar iniciar acciones legales. Esto podría incluir una demanda por incumplimiento de contrato.
Saludos,