Estudio de títulos: Las 7 cosas que debes saber
La mayoría de las compras de propiedades son financiadas por créditos hipotecarios otorgados por bancos e instituciones financieras. En cualquier proceso de financiamiento con crédito hipotecario la entidad financiera conducirá un estudio de títulos de la propiedad antes de entregar el crédito. Pero, ¿qué exactamente es un estudio de títulos? En este artículo de Buena Inversión explicaremos esto y más. Continúa leyendo las 7 cosas que debes saber..
¿Qué es un estudio de títulos?
Como su nombre lo indica, un estudio de títulos es un análisis de carácter legal que realiza un abogado sobre los antecedentes e inscripciones de una propiedad a lo largo de su historia. Este estudio se realiza comúnmente frente a una operación donde se inscriben o modifican las inscripciones de dominio, hipotecas, gravámenes o prohibiciones que afectan a un bien inmueble.
Por ejemplo, cuando sea realiza la compra de una propiedad con crédito hipotecario, se deberá inscribir el dominio de la propiedad a nombre del nuevo propietario, además de inscribir la hipoteca sobre la propiedad y otras prohibiciones del bien inmueble. Para ello, un abogado realiza el estudio de los títulos de la propiedad que se está comprando, revisando las escrituras e inscripciones que tenga la propiedad.
¿Para qué se realiza un estudio de títulos?
Como sabemos, adquirir una propiedad involucra altas sumas de dinero y por lo mismo los antecedentes de la operación deben analizarse con cuidado para resguardar los intereses de las partes involucradas. Por ejemplo, al comprar un propiedad con crédito hipotecario los intereses en juego son fundamentalmente de dos:
- El comprador de la propiedad debe tener certeza de que el vendedor de la propiedad la ha adquirido legítimamente y en consecuencia está en condiciones para transferir el dominio del inmueble al comprador.
- El banco o institución financiera que otorga el crédito debe cerciorarse de que podrá inscribir la hipoteca sobre la propiedad, con la cual resguardará el pago del crédito.
Para entender mejor la finalidad de un estudio de títulos, cabe señalar la función preventiva y preparativa de un estudio de título.
- Su función preventiva refiere a que tiene como finalidad prevenir que un tercero tenga argumentos fundados para disputar el derecho de dominio que ostenta el propietario vendedor del inmueble. Si el dominio del vendedor es impugnable, también lo será la futura titularidad de dominio del comprador.
- Su función preparativa refiere a que se realiza antes de celebrar la escritura de compraventa para adquirir una propiedad, o bien antes de celebrar una escritura para inscribir una hipoteca sobre la propiedad. Normalmente, luego de el estudio de títulos viene la redacción de la escritura de compraventa que se firmará para la compra del inmueble.
¿Qué se estudia en un estudio de títulos?
Lo que primero que se analiza en un estudio de títulos es que la inscripción de dominio del titular actual (el propietario vendedor) se encuentre vigente e inscrita correctamente en el conservador de bienes raíces.
A continuación, se revisa si la propiedad está afecta a hipotecas, gravámenes, prohibiciones, interdicciones, embargos o expropiaciones por parte del Serviu o de alguna municipalidad o si ha sido declarada de utilidad pública.
Si se trata de la compraventa de una propiedad usada que tiene inscrita una hipoteca a razón de un crédito hipotecario vigente, esto no será impedimento para la operación. Se entiende que la hipoteca será alzada con la venta de la propiedad que vendrá a prepagar el crédito hipotecario vigente.
El estudio de títulos también comprende el análisis de las transferencias de dominio pasadas hasta 10 años atrás, revisando las escrituras correspondientes e inscripciones en el conservador de bienes raíces, ya sea hayan sido por compraventas, donaciones, posesiones efectivas u otros.
La labor anterior tiene como objetivo poder verificar que la cadena posesoria del inmueble sea válida. Y es que cuando se trata de una operación sobre una propiedad usada que ha pasado por varios propietarios a lo largo de su historia, debe entenderse que la sucesiones de dominio que ha tenido funcionan como un efecto dominó. Si una de las sucesiones años atrás fue inválida, por transitividad todas las inscripciones de dominio sucesivas quedan invalidadas también.
El estudio de títulos concluye con un informe redactado por el abogado donde se presentan las conclusiones del estudio, determinando si es viable llevar a cabo la operación y presentando las observaciones a corregir en caso que las hubiere.
¿Qué antecedentes se necesitan para realizar un estudio de títulos?
Estos son los documentos y antecedentes base que debes reunir para un estudio de títulos conducente a comprar un propiedad y dónde obtenerlos.
| Documento | Donde obtenerlo |
|---|---|
| Copia de la inscripción de dominio a nombre del actual propietario, con certificación de vigencia a la fecha de presentación de los antecedentes | Conservador de Bienes Raices |
| Certificado de gravámenes y prohibiciones de 30 años, según inscripción de dominio del actual propietario, extendido por el conservador respectivo a la fecha de presentación de los antecedentes | Conservador de Bienes Raices |
| Documento que acredite el actual estado civil del comprador o de los compradores | Registro Civil |
| Recibo de contribuciones de la propiedad objeto de la operación, debidamente cancelado, correspondiente al trimestre en que se presenten los antecedentes | Tesorería de la República |
| Certificado de deuda otorgado por Tesorería, que acredite que la propiedad no tiene deudas pendientes por ese concepto | Tesorería de la República |
| Copia autorizada de las escritura pública, que sea título del actual propietario | Vendedor o institución financiera |
| Copia de las escrituras públicas, que corresponden a títulos de los anteriores propietarios, hasta cubrir un periodo de 10 años posesiones hasta la fecha | Vendedor o institución financiera |
| Copia de las inscripciones de dominio, correspondiente a los propietarios de los últimos 10 años hasta la fecha de presentación de antecedentes | Conservador de Bienes Raices |
| Certificado de no expropiación municipal | Dirección de obras municipales |
| Certificado de no expropiación del Serviu | Serviu Regional |
| Si la propiedad se encuentra hipotecada a favor de otro acreedor hipotecario, deberá acompañarse cláusula de comparecencia alzamiento de dicho acreedor | Institución fiananciera |
| Promesa de compraventa y/o carta de oferta suscrita por las partes | Vendedor o Comprador |
| Copias de las escrituras que den cuenta de cancelaciones y pago de saldos de precios pendientes | Vendedor |
| Documento que acredite el actual estado civil del vendedor o de los vendedores | Registro Civil |
| Copia autorizada del poder notarial, en caso en que alguna escritura de transferencia hubiera comparecido un apoderado y correspondiente | Notaría |
Si en alguna sucesión de dominio de la propiedad intervino una sociedad, se debe presentar los siguientes antecedentes:
| Documento | Donde obtenerlo |
|---|---|
| Escritura de la Constitución de la Sociedad | Archivo Judicial |
| Copia de inscripción con anotaciones marginales en el Registro de Comercio y publicación en el Diario Oficial | Conservador de Bienes Raices |
| Copia de todas las modificaciones que haya sufrido desde su constitución hasta la fecha de transferencia | Archivo Judicial |
| Escritura de Personería del representante que suscribió respectiva escritura | Archivo Judicial |
Si se trata de una primera transferencia de un Edificio o Condominio realizado por una inmobiliaria o constructora, debe presentarse adicionalmente:
| Documento | Donde obtenerlo |
|---|---|
| Copia de permiso de edificación debidamente reducido a Escritura Pública sea si procediere (en caso de ser dfl2) | Vendedor |
| Copia de plano acogido a la ley sobre copropiedad inmobiliaria con constancia de su aprobación y su archivo en el CBR respectivo | Vendedor |
| Copia de resolución municipal que se haya acogido edificio o condominio a ley sobre copropiedad inmobiliaria | Vendedor |
| Copia del respectivo reglamento de copropiedad con constancia de su inscripción en el CBR respectivo | Vendedor |
| Copia del certificado de recepción final del edificio y/o condominio | Vendedor |
| Copia del respectivo contrato de constitución si procediere | Vendedor |
| Certificado de ley de venta de pisos otorgado por la municipalidad | Vendedor |
| Certificado de asignación de roles de las unidades vendibles | Vendedor |
| Copia de escritura o borrador tipo que utilizará la vendedora para la venta de las unidades que incluye nómina de profesionales responsables que intervinieron en la construcción | Vendedor |
| Antecedentes legales completos de la sociedad vendedora que incluya escritura de personería del o de los representantes que suscriben los respectivos contratos | Vendedor |
Te dejamos enlaces de interés para recopilar algunos de los antecedentes requeridos:
¿Cuándo se hace un estudio de títulos?
Si bien uno de los casos más comunes de realizar un estudio de títulos es cuando se compra una propiedad con crédito hipotecario, esta no es la única situación. Aquí mencionamos algunas:
- Cuando debe redactarse una escritura de compraventa para vender y comprar una propiedad y cambiar con ello el dominio de ésta.
- Cuando se realiza un refinanciamiento de crédito hipotecario con el cual se ha costeado la compra de una propiedad.
- Cuando se realiza la donación de un bien inmueble.
Vale decir, siempre se debe realizar un estudio de títulos cuando se está modificando la titularidad de dominio de una propiedad, involucre o no un crédito hipotecario (aunque como mencionamos, ésta no sea la única situación que lo requiera).
Los estudios son realizados para todo tipo de bienes inmuebles. Departamentos, casas, terrenos, etc. Este trámite se hace normalmente después de firmar la promesa de compraventa y antes de firmar la escritura de compraventa.
¿Cuánto tiempo toma un estudio de títulos?
Como en la mayoría de los trámites, los tiempos dependerán del banco con el cual estés tramitando tu crédito hipotecario. Hay bancos más diligentes en realizar esta tarea y toman menos tiempos que otros. También el tiempo dependerá de la propiedad que se está transando y la cantidad de antecedentes que deban revisarse. Pero para que te hagas una idea, un estudio de títulos puede tomar entre 2 semanas y 2 meses, demorando en promedio 1 mes en realizarse.
¿Cuánto cuesta un estudio de títulos?
Nuevamente el valor que cobre para realizar un estudio de título dependerá del banco o institución financiera. Los valores en promedio van desde las 4 UF hastas las 6 UF. Es decir, entre 110.000 y 170.000 pesos. Normalmente el estudio lo paga el comprador de la propiedad.
Si se trata de un estudio de título realizado por un abogado privado donde no esté mediando un banco, los honorarios por realizar el estudio dependerán de la complejidad de la propiedad a estudiar (número de propietarios, si fue propiedad de una sociedad, etc.). Los valores generalmente van desde las 6 UF en adelante.
Además de esto, se debe considerar el costo de los documentos de antecedentes que deben reunirse para realizar el estudio, algunos de ellos obtenidos del Conservador de Bienes Raíces. La suma de estos antecedentes tienen un valor no mayor a 30.000 pesos y son costeados normalmente por el vendedor de la propiedad. Ahora bien, si estás realizando la operación mediante un corredor de propiedades, la labor de reunir los antecedentes para el estudio y pagar por ellos corre por cuenta del corredor (valga la redundancia).
Ten en cuenta que el estudio de título es parte de los gastos operaciones de un crédito hipotecario que debes pagar al comprar una propiedad con crédito.
Eso es todo, ya has aprendido lo fundamental sobre los estudios de títulos. Espero que esta información haya despejado tus dudas. Si tienes alguna otra inquietud no dudes en dejar un comentario a continuación. ¡Suerte en la tramitación de tu crédito hipotecario!
Hola!!
Excelente artículo. Me quedó una duda, en el caso de que una propiedad se paga de contado, el estudio de títulos lo realiza el abogado de la parte vendedora y luego este estudio a quien se le entrega, ya que en el caso de crédito hipotecario es al Banco , o sólo es por seguridad del comprador y ver si está saneada la propiedad?
Muchas gracias desde ya por responder.
Hola Patricia,
gracias por tu pregunta.
Cuando una compraventa de una propiedad es financiada por el Banco, naturalmente el banco resguardará sus intereses y para ello revisará que los títulos de la propiedad se ajusten a derecho. Con ello, de paso está resguardando al comprador.
Ahora, el caso que comentas no interviene el banco ya que se paga al contado. Como compradora, tu deberías ser la primera interesada en realizar los estudios de título, ya que, en caso de encontrar algún problema, no podrás inscribir la propiedad a tu nombre. Más aun, te recomendaría que aunque el vendedor haya realizado los estudios de títulos con su abogado, tu contrates paralelamente un estudio de títulos con otro abogado, para asegurarte que todo esté en orden.
Saludos,
consulta si la propiedad en venta tubo un embargo pero se alzo se puede vender la propiedad con crediro hipotecario
Hola Pedro,
Sí, es posible vender una propiedad que tuvo un embargo y que posteriormente fue alzado, incluso mediante un crédito hipotecario. El alzamiento del embargo implica que la medida precautoria que impedía la libre disposición del bien ha sido levantada. Eso si, esto se debe acreditar mediante la correspondiente resolución judicial que ordena el alzamiento y la inscripción de dicha resolución en el Conservador de Bienes Raíces.
saludos
Puede un hermano hacer un estudio de titulo sin consentimiento del otro. Ya que no se venderá la propiedad por decreto de los padres fallecidos pero no se hizo por escrito solo de palabras,si no se está todos de acuerdo no se puede hacer ninguna venta sin consentimiento de todos los herederos de la propiedad.
Hola Alberto,
gracias por tu pregunta.
El estudio de titulos puede ser realizado por cualquier persona interesada en la propiedad, incluyendo uno de los herederos, sin necesidad de obtener el consentimiento de los demás herederos. El propósito del estudio de títulos es meramente informativo y no implica ninguna acción sobre la propiedad misma.
saludos,
Hola buenas, mi consulta es que tengo mi crédito aprobado con todo ya listo hasta ya me dieron el ok de el titulo de la propiedad se encuentra conforme a derecho, pero ya en última hora me dieron la mala noticia que me financiaran el 70% y no el 80% como era desde un principio. Es posible que pueda suceder esto teniendo todo los papeles al día? Le agradezco su respuesta muchas gracias
Hola Katherine,
lamento tu situación y el problema que enfrentas. Es posible que suceda lo que comentas porque los porncentajes de financiación los determina el banco, según sus criterios de riesgo. Esto, aun cuando los titulos de la propiedad se encuentren ajustados a derecho.
Espero puedas resolver tu problema y encontrar alguna solución con el banco u otra entidad que te financie el 10% de diferencia.
saludos
Saludos. Necesito un estudio de titulo simple . Solo acreditar el dominio de una propiedad, Que documentos son necesarios cuanto es el coste que Ud lo realice?
Hola Frank
gracias por tu interés. Por ahora en Buena Inversión no ofrecemos ese servicio.
Como mínimo los documentos son:
-copia de las escrituras de compraventa y demás títulos traslaticios de dominio hasta enterar el plazo de 10 años,
-copia de las inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces de los títulos traslaticios de dominio hasta enterar el plazo de 10 años,
-copia de la inscripción de dominio del vendedor en el Conservador de Bienes Raíces con certificado de su vigencia, emitida con fecha no anterior a 60 días,
-certificado de gravámenes y prohibiciones de 30 años, emitido con una fecha no anterior a 60 días,
-certificados de no-expropiación Municipal y del SERVIU emitidos con una fecha no anterior a 60 días,
-certificado de recepción final de las construcciones existentes en el inmueble
-certificado que apruebe la venta por pisos y departamentos o que la propiedad está acogida al régimen de copropiedad inmobiliaria, en su caso
-certificado emitido por la Tesorería acreditando que el inmueble no registra deuda por concepto del Impuesto Territorial, o en caso de que se consigne la existencia de alguna deuda, los documentos que acrediten su pago.
saludos,
hola cuando hay una promesa de compraventa de por medio con participación del corredor de propiedades y una de las partes el comprador paga una multa del 10% al vendedor este de la multa debe pagar las comisiones acordadas ?
Hola Nelson
entiendo que te refieres a la multa por incumplir la promesa de compramenta.
En tal caso, me parece que no corresponde pagar la comisión al corredor de propiedades ya que el negocio no se cerró
saludos,
¡Hola Dante!
Necesito cotizar un estudio de título para terreno en el sur, ¿tienes algún dato?¡Gracias!
Hola Catalina,
no tengo ningun dato. Pero cualquier abogado con experienca en esta labor debería poder hacerlo sin problemas
saludos!
buen dia…. si la propiedad ha tenido un solo dueño con inscripcion de dominio vigente hecha en el año 1980, para las inscripciones de 10 años hacia atras del estudio, esto ultimo se omite o se debe pedir de alguna forma algun tipo de certificado para corroborar esto?… saludos
Hola Germa´n
si la inscripción vigente tiene 10 o más años (ya que es de 1980), no es necesario estudiar titulos previos a la inscripción.
De cualquier forma, es necesario contar con la copia de las escrituras de compraventa y demás titulos traslaticios de dominio, además de las copias de inscripciones en el conservador de bienes raices, y el certificado de vigencia de dominio, entre otros documentos necesarios para estudiar los titulos debidamente
saludos,
estoy terminando de pagar una propiedad. a un leasing. que tramites tendre que hacer para regularizar papeles de propiedad.
gracias
Hola Miguel,
algunos pasos que tendrías que hacer:
-Ejercer la Opción de Compra: Notificar a la empresa de leasing y obtener la escritura de compraventa.
-Firmar la Escritura de Compraventa: Firmar el documento ante notario.
-Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: Presentar la escritura y otros documentos necesarios para inscribir la propiedad a tu nombre.
-Obtener Certificados Adicionales: Si es necesario, obtener certificados adicionales como el de no expropiación y de deudas de contribuciones.
-Regularizar Impuestos: Asegurarte de que todos los impuestos asociados a la propiedad estén al día.
saludos,
Hola, es obligatorio hacer un estudio de título? Gracias de ante mano por la excelente información.
Hola Maria Francisca.
En Chile, no es legalmente obligatorio realizar un estudio de títulos al comprar una propiedad. Sin embargo, es altamente recomendable y, en la práctica, casi indispensable para asegurar la seguridad jurídica de la transacción. El estudio de títulos permite verificar que el vendedor es el legítimo propietario del inmueble y que no existen gravámenes, embargos, prohibiciones u otras limitaciones que puedan afectar el dominio de la propiedad.
Te recomiendo encarecidamente que no te ahorres no hacer el estudio de títulos.
Saludos,
hola. se puede en un venta comun realizar un estudio de titulos analizando 19 años atras?
Hola Felisa,
gracias por tu pregunta.
Lo habitual es analizar los títulos 10 años atras.Sin embargo, no hay una prohibición legal para que el estudio de títulos se extienda más allá de los 10 años. De hecho, en algunos casos específicos, puede ser prudente realizar un análisis más extenso.
Saludos
hola. como estan? o sea q el titulo se estudia 10 años para atras . el resto queda condonado? . gracias
Hola liliana
asi es.
Una inscripción de diez o más años sanea los vicios anteriores a su fecha
saludos,
Hola, buenas noches. Si una propiedad se compra al contado, ¿es necesario redactar una promesa de compraventa y realizar un estudio de títulos?
¿Qué indica la experiencia?
Hola,
ni la promesa de compraventa ni el estudio de titulos son estrictamente necesarios, pero sugiero incorporar ambas prácticas en una transacción.
El estudio de titulos es altamente recomendable realizar un estudio de títulos para asegurar que el inmueble esté libre de problemas legales, independientemente de si la compra se realiza al contado.
saludos,
Buenas, Qué vendría siendo un reparo de título?
Hola Bárbara,
¿acaso te refieres a que el revisor el estudio de título observe una irregularidad en uno de los títulos?
Saludos
Pregunta: para una propiedad cuyo valor de venta es bajo, entre 2 a 3 millones, y que se pagará sin crédito, sino al contado. Es necesario realizar el estudio de título?
Agradezco la aclaración.
Hola Gimena
Me parece que si. Puede que el valor al que te lo vende es muy bajo pero la propiedad pueden encontrarse con un gravamen relevante. Te recomiendo de todas formas hacerlo
Saludos,
Hola consulta después de estudio de título que sigue estoy comprando una propiedad y estoy en ese proceso después de estudio de título que operación sigue
Hola Johana,
te recomiendo leer nuestro artículo sobre pasos para comprar una propiedad usada para responder tus dudas:
https://www.buenainversion.cl/blog/pasos-comprar-propiedad-usada/
saludos,:
Por supuesto,debes conocer la tradición del inmueble y si está sujeto a algún gravamen como hipoteca o fiducia o leasing
Al ser una propiedad nueva la Inmobiliaria debiera de tener la obligación de entregarle al comprador los títulos?
Estimada María de los Ángeles,
Lo normal y creo que lo corresponde es que la inmobiliaria te entregue los títulos. Al menos el certificado de dominio y el certificado de hipotecas, prohibiciones y gravámenes
Saludos,
Hola, primero con saludar, en el caso de comprar un departamento perteneciente a una empresa, lo cual el pago se haría en efectivo. El estudio de título sería distinto en su realización ?
Hola Mario,
en caso de ser una empresa la que vende, también se procede con el estudio de títulos, considerando los documentos adicionales que requiere la venta del inmueble por parte de una sociedad (la empresa que te le vende)
Revisa los documentos adicionales a revisar en la tabla que hemos indicado en el artículo
Saludos,
Gracias por la información es muy buena pero incompleta. Encontre este articulo porque necesitaba despejar una duda y buscaba lo sgte.
A que se refiere un Banco al solicitar documentos acerca de la personería del vendedor de una propiedad.
Y agrego info: En lo que se refiere a la documentación con costos y trámites para regularizar cualquier reparo al banco para un hipotecario, son de cargo del vendedor. Independiente que el corredor se haga cargo de solicitarlos o haga algun acuerdo con el vendedor para facilitar los trámites o como un plus a su gestión.
Saludos,
Gracias por tu aporte Erika.
Respondiendo tu pregunta, según mi entendimiento lo que está haciendo el banco es solicitar documentos que acrediten la representación legal de quien firme como vendedor de la propiedad.
Probablemente el inmueble esté a nombre de una sociedad y el vendedor debe tener el poder otorgado por la constitución de la sociedad o alguna acta para representar individualmente a la sociedad y estar debidamente facultado de vender el inmueble (el otorgamiento de la representación debe especificarlo).
Saludos y gracias por comentar.