Dos conceptos clave en inversiones inmobiliarias
¿Buscas aprender sobre inversiones inmobiliarias?. En Buena Inversión te enseñamos dos conceptos clave que debes saber para realizar inversiones en bienes raíces de forma exitosa.
El premio y el riesgo de una inversión
Digamos que tienes la posibilidad de invertir en dos propiedades a la venta y tienes el poder de predecir a cuánto podrás vender la propiedad en un par de años más.
- La propiedad A está a la venta por 150 millones de pesos y podrás venderla al cabo de 5 años en 180 millones de pesos.
- La propiedad B está a la venta por 60 millones de pesos y podrás ponerla a la venta por 90 millones de pesos en el mismo periodo de tiempo.
Habrás ya sacado tus cálculos y notado que la ganancia neta que obtuviste para la propiedad A es 180-150= 30 millones, igual a lo que obtendrías por la propiedad B (90-60=30 millones de pesos).
Entonces, dado que tu objetivo es aumentar tu patrimonio por medio de la utilidad de obtengas de la compra y venta de bienes raíces. ¿Podríamos decir la propiedad A y B son igual de buenas opciones para invertir?
La respuesta es NO. ¿Por qué? Básicamente por que estás obteniendo el mismo premio (30 millones) pero en el caso “A” estás poniendo mucho más dinero en la inversión. Más allá de que el costo de financiar 150 millones es más alto que financiar 60 millones, el problema fundamental es que estás tomando más riesgo por el mismo premio. Con los riesgos me refiero por ejemplo a eventualidades de que no consigas vender esa propiedad o que tu propiedad sufra siniestros como incendios o terremotos, etc. ¿No es lo mismo perder 60 millones que 150 no?
Con esto debería quedarte claro que la propiedad “B” es a todas luces una mucho mejor inversión.
El ejercicio que menciono es bien sencillo pues como hemos dicho, obtienes el mismo premio por una diferencia considerable de riego. Pero si te presento estas dos propiedades:
- Propiedad alpha: A la venta por 50 millones de pesos. Podrás venderla en 5 años en 70 millones de pesos
- Propiedad beta: A la venta por 110 millones de pesos. Podrás venderla en 5 años en 135 millones de pesos.
¿Cual decidirías entre la propiedad alpha y beta? Quizás esta pregunta podría parecerte no tan sencilla. ¿Vale la pena invertir más del doble para obtener más utilidad? En un siguiente artículo te contaré cómo evaluar esta situación para hacer la decisión correcta.
Los tiempos de las inversiones y los retornos.
En las inversiones inmobiliarias podrás encontrarte en la situación de comparar dos o más oportunidades de inversión que prometerán diferentes flujos de dinero en diferentes momentos.
¿Cuál de estas dos oportunidades te parece más atractiva para invertir?
Propiedad 1: Por la que inviertes 100 millón de pesos hoy y logras vender en 120 millones al cabo de 5 años.
Propiedad 1: Por la que inviertes también 100 millones de pesos y logras vender en 125 millones en un plazo de 7 años.
Para ello, es fundamental saber cómo tratar el valor del dinero en el tiempo. Un concepto básico en finanzas, por cierto.
Pero el factor tiempo en inversiones inmobiliarias no se limita a eso. Imagínate que para lo propiedad 1, los 5 años que la mantuviste en tu dominio lograste arrendarla en un promedio de 400 mil pesos mensuales. Antes de venderla realizaste una remodelación por 5 millones y con ello en vez de venderla en 120 millones lograste 130 millones por su venta. Es decir, lograste 10-5=5 millones adicionales al escenario anterior (venderla sin remodelación por 120 millones)
¿Habrá sido tu mejor decisión? ¿Qué tal si te digo que si hubieses hecho esa remodelación de 5 millones al año 1 podrías haberla arrendado en 500 mil pesos en vez de 400 mil pesos?
Como ves, no solo importa los tiempos en que obtienes los retornos de tu inversión, sino también los momentos en que haces las inversiones; pues eso va a afectar directamente la rentabilidad de tus negocios inmobiliarios.
Espero que este artículo te haya hecho entender y reflexionar sobre dos conceptos claves al invertir en el mercado inmobiliario. ¡Hasta la próxima!
