Ciclos del mercado inmobiliario ¿Cuándo es buen momento para invertir?

La crisis subprime del 2008, que se originó fundamentalmente por instrumentos financieros basados en hipotecas de baja calidad, parece haber aparecido sorpresivamente. Esta crisis, que afectó también al mercado inmobiliario, fue tildada por muchos como imprevista. Sin embargo, los elementos llevaron a desatarla han estado presentes en crisis anteriores. El devenir de la economía en los años previos a la crisis podría haberse monitoreado, prestando atención en algunas señales que hubiesen permitido predecir su estallido.

¿Tiene el mercado inmobiliario un comportamiento que hemos visto repetirse a lo largo de la historia? ¿Tenemos realmente la capacidad de estudiarlo y de este modo predecir su comportamiento? A fines del siglo diecinueve, el economista norteamericano Henry George notó que en la  mercado inmobiliario hay un constante ciclo que se ha ido repitiendo implacablemente una y otra vez en los últimos siglos con igual duración, excepto en un par de periodos en el que hubo eventos disruptivos que desataron alta convulsión económica y social.

En nuestros tiempos, dada la baja probabilidad de que ocurra un evento disruptivo como una tercera guerra mundial, podemos tener cierta certeza de que este ciclo se repetirá una vez más. Sin más preámbulo pasamos a continuación a revisar en qué consiste este ciclo del mercado inmobiliario

¡Atención! Los comentarios y apreciaciones vertidos en este artículo son emitidos a titulo personal y no pretende constituir en ningún caso una recomendación formal sobre emprender una acción de compra o venta sobre bienes raíces.

Fases del ciclo de mercado inmobiliario

De acuerdo a lo que describió George, el mercado inmobiliario va a lo largo de los años por cuatro fases de un ciclo que tiene una duración de 18 años. Esto ciclo se repiten una y otra vez rotando entre estas cuatro fases.

El evento más reciente que tenemos en la memoria, y que marca el inicio del ciclo en el que nos encontramos actualmente es la crisis sub-prime del 2008. Esta debacle dio paso a un período de recesión que duró hasta aproximadamente fines del 2012 en la mayoría de las economías del mundo. Después del periodo de recesión culminado el 2012 lo que hemos visto es una fase de recuperación de la economía. La fase de recuperación continua con un periodo de expansión para luego dar paso al cuarta fase del ciclo: la fase de sobreoferta que desencadena así una nueva crisis y con ello un nuevo periodo de recesión.

Para las diferentes fases del ciclo inmobiliario descrito por George, hay ciertos parámetros fundamentales del mercado inmobiliario que debemos tener en cuenta, puesto que serán los que nos dan señales de un cambio en la evolución del ciclo.

• Permisos de edificación: Son los permisos que deben conseguir las constructoras para edificar nueva construcciones. Lee más en nuestro artículo sobre permisos de construcción
• Tasas de vacancia: O viéndolo de forma inversa, tasa de ocupación. Es una medida porcentual de cuanto de la capacidad ocupacional de un mercado está no siendo ocupada. Por ejemplo. Sin en un mercado hay 1000 departamentos y de ellos 120 están desocupados,entonces la tasa de vacancia es de 12%
• Precios de los arriendos: Cual es el valor promedio al que se arriendan los departamentos y  casas de un mercado. Medido generalmente por metro cuadrado.
• Precio de las propiedades nuevas: También medido en valor por metro cuadrado, para casas y edificios. Revisa nuestro artículo sobre valor por metro cuadrado

Fase de recesión

Comencemos la revisión del ciclo desde la fase de recesión. Esta fase se caracteriza por los típicos síntomas de un periodo de crisis: Altas tasas de desempleo, bajos índices de consumo y bajos niveles de inversión por parte de empresas (construcciones, maquinaria, oficinas, fábricas, etc). Como hay baja inversión. se abren menos oficinas, menos centros comerciales, etc. Esta baja demanda explica el nivel de precios del mercado. Es en esta fase donde el precio de la tierra está en su nivel más bajo en el ciclo.

Fase de recuperación

Después de unos malos años, la economía lentamente comienza a recuperarse. Las tasas de vacancia comienzan a decrecer paulatinamente. Las construcciones por su parte no se incrementan tanto aun. Las nuevas construcciones están dados principalmente por proyectos previos que se van reactivando luego de la recesión. 

La demanda poco a poco comienza a alcanzar la oferta. El banco central baja las tasas de interés para estimular el consumo y con ello la economía.Esta política expansiva acorta el impacto y duración de la fase de recesión, acelerando la recuperación del mercado inmobiliario.

Se incrementa la demanda al haber bajos costos de inversión. Las empresas comienzan nuevamente a contratar más personas y abren nuevas oficinas. Sube el comercio, sube el empleo. Con el alza del empleo, crece con ello la demanda por viviendas residenciales, haciendo con ello subir el precio de los arriendos y la compra de propiedades.

Con ello, las tasas de vacancia de los arriendos disminuyen, puesto que tanto las empresas comienzan a ocupar más oficinas como también los trabajadores de otras zonas arriendan viviendas por motivos laborales.

Fase de expansión

Cuando la tasa de ocupación del mercado inmobiliario supera el valor promedio de largo plazo, es señal de que hemos entrado a una fase expansión. En este periodo, los propietarios subirán el precio de las rentas, lo que se traduce en un crecimiento de dos dígitos en el precio de los arriendos.

Dado que los costos son mayoritariamente fijos, este incremento de ingresos se traduce en una mayor rentabilidad para los inversionistas inmobiliarios. Esto atrae a más inversionistas y constructoras a tomar ventajas del boom y sacar cuantiosas utilidades.

En esta etapa, la ley de oferta y demanda aún no hace efecto. Los proyectos inmobiliarios toman tiempo en planificarse y ejecutarse. Deben tramitarse permisos de edificación, reunir financiamiento, preparar los terrenos, debe conducirse negociaciones y realizar ventas de propiedades en blanco antes de ni siquiera comenzar a construir. Todos estos trámites toman tiempo y son difíciles de llevar a cabo. Toma tiempo igualmente  a los bancos ser más dadivosos con el financiamiento. Muchos, asustados por la recesión aún ponen trabas de financiamiento.

Para el tiempo en que el inventario de nuevas propiedades sale al mercado, la fase de expansión ya ha llevado corriendo 5 o 7 años, donde la demanda ha excedido por un buen periodo la oferta de inmuebles.

Fase de sobreoferta

El periodo de bonanza de la fase de expansión dado por altas tasas de ocupación y altos precios de arriendo no dura para siempre. La entrada de proyectos inmobiliarios en la segunda parte de la fase de expansión comienza a saturar el mercado. Con ello, la tasa de ocupación comienza a decrecer paulatinamente.

Comienza también a incrementarse también el porcentaje de proyectos inmobiliarios no vendidos: la entrada de los proyectos de la fase tardía no pueden ser sostenidos por el mercado a los precios que se manejan. Aún así, las tasas de ocupación se mantienen sobre la media de largo plazo, lo que hace que las precios de los arriendo sigan subiendo pero ya a un menor ritmo. Esto es quizás la señal más clara del cambio en el ciclo del mercado.

La desaceleración en los precios de los arriendos podría inducir a los inversionistas e inmobiliarias a para de construir produciéndose un equilibrio en el mercado. Sin embargo, esto en la práctica nunca ocurre. La ambición del boom hace que el dinero siga siendo invertido en nuevos proyectos inmobiliarios, hasta que ya sea demasiado tarde. El mercado tarde o temprano revienta, y entramos en la fase de recesión.

Fase de recesión (de nuevo)

Cuando las tasas de crecimiento en los precios de los arriendos han llegado a cero o incluso a valores negativos, es señal de que pronto y súbitamente comenzará la fase de recesión.

La transición entre la fase de sobreoferta y la fase de recesión ocurre cuando las tasas de ocupación del mercado caen a valores por debajo de los valores promedios de largo plazo.

Lo que está ocurriendo fundamentalmente es que el exceso de oferta finalmente sobrepasa la demanda por arriendos, haciendo  decaer el valor de los arriendos y las propiedades.

En ese escenario, la tasa de vacancia comienza a escalar. Los nuevos proyectos comienzan a decrecer en volumen. Sin embargo, los muchos proyectos que se iniciaron en la fase de sobreoferta comienzan a ser entregados, lo que contribuirá a seguir bajando la tasa de ocupación y con ello los precios de los arriendos. 

Mientras no se consuma ese exceso de inventario provocado en la fase de sobreoferta, los precios seguirán en terreno de decrecimiento. Solo cuando la demanda logre equiparar la oferta es que los precios vuelven a reactivarse. Esto dura por un periodo de entre 3 y 5 años hasta que el mercado inmobiliario vuelve a activarse.

La autoridades terminarán por subir las tasas de política monetaria para intentar frenar el riego de alta inflación debido al boom inmobiliario de las fases anteriores. Esto hará frenar proyectos debido a que se encarece el costo de financiamiento, haciendo menos rentable una serie de proyectos inmobiliarios.

En suma, la combinación de bajas tasas de ocupación, menores precios de arriendo y mayores tasas de interés para financiar proyectos hacen reducir las utilidades a los inversionistas y propietarios. Los precios de las propiedades caen fuertemente, incluso por sobre el 50% de descuento con respecto a su precio peak.

¿Por qué nos conviene entender los ciclos del mercado inmobiliario?

Si somos capaces de entender cuáles son las fases del ciclo inmobiliario y en qué momento nos encontramos a partir del análisis de información del mercado inmobiliario, deberíamos tener la capacidad de prever que es lo que lo que ocurrirá en los próximos años y a que atenernos.

Por ejemplo, si sabemos que estamos al comienzo de la fase de recuperación del ciclo, sabremos que vendrá un largo período por delante en el cual los precios de las viviendas se van a incrementar. Por lo tanto, estaremos mucho más confiados en invertir en una propiedad esperando que se valorice en los próximos años.

Por el contrario, si determinamos que nos encontramos en el fin del periodo de expansión e inicio de un período de sobreoferta sabremos que la recesión vendrá pronto que tarde. Bajo esta conclusión, seguramente seremos más conservadores a la hora de invertir en una propiedad, evitando pagar por un inmueble que éste sobrevalorado. Por el contrario, podremos bien decidir mantener nuestro dinero en un activo más líquido e incluso sacar provecho de ese momento para vender una propiedad antes que los precios caigan. Luego, aprovechar la fase de recesión para comprar propiedades a un precio mucho más conveniente.

¿Dónde nos encontramos ahora?

Después de la crisis de 2008, los precios de las propiedades tocaron fondo un par de años después. Luego de ello, los valores se han ido incrementando consistentemente.

Si la teoría que hemos revisado en este artículo es cierta, deberíamos ver un peak en los precios de las propiedades en el año 2024 y experimentar el estallido de una próxima crisis económica alrededor del año 2026. Así, los precios deberían tocar fondo nuevamente cerca del 2030.

Ahora bien, en un mundo globalizado como en el que vivimos,  la economía es naturalmente difícil de predecir a cabalidad. A pesar de que, como hemos dicho, el ciclo inmobiliario a lo largo de los años ha sido consistente en su duración, no estamos en condiciones de asegurar que el ciclo actual cumpla una con su agenda. La próxima crisis económica bien podría precipitarse antes de lo esperado considerando las complejas dinámicas que gobiernan la economía mundial, como la reciente guerra comercial entre EEUU y China. El consejo es mantenerse cautos observando atentamente las señales del mercado y teniendo como referencia lo que hemos expuesto en este post.

---

Hemos llegado al final de este artículo. Si lo leíste por completo, espero te haya servido o al menos te haya parecido interesante. Te invito a seguirnos en nuestras redes sociales o dejarnos un comentario para que juntos hagamos comunidad. ¡Hasta la próxima!