Todo sobre la enajenación de bienes inmuebles

Comprar y vender son verbos comunes que conoces y aplicas en tu vida cotidiana. Pero cuando se trata de hablar en lenguaje legal, usualmente empleamos el verbo enajenar. En este artículo de Buena Inversión repasamos algunos puntos relevantes sobre la enajenación de bienes inmuebles.

¿Qué significa enajenación?

Si aun no entiendes que significa la palabra enajenación, te invito a que usemos la lógica. Las palabras enajenar y enajenación tienen relación con la palabra ajeno. En efecto, enajenar podría entenderse como “hacer ajena” una cosa, y enajenación es entonces el acto de enajenar. Para complementar esta explicación, citemos la definición de la Real Academia Española (excluimos aquí las otras acepciones que no vienen al caso):

Vender o ceder la propiedad de algo u otros derechos.

Real Academia Española

La enajenación tiene directa relación con la compra y venta de un bien. En efecto, al vender y comprar una cosa, la cosa vendida pasa a ser ajena para el anterior propietario que la ha vendido. En otras palabras, el vendedor cedió la propiedad de la cosa vendida. 

¡Pero no te confundas! En materias legales, la enajenación no necesariamente será a causa de la compraventa de un bien. Por nombrar otros ejemplos, al hacer una posesión efectiva se están enajenado los bienes del difunto propietario. O al hacer un remate judicial por un juicio hipotecario, se enajena la propiedad del deudor.

La definición de la RAE es precisa en definir también la enajenación como la venta o cesión de los derechos de un bien. Para bienes inmuebles, esta descripción es especialmente cierta dado que la ley permite realizar operaciones donde se transfieren derechos reales de un bien raíz sin necesariamente venderlo por completo. Por ejemplo, puede venderse (o enajenarse) la nuda propiedad sobre un inmueble, sin dejar el usufructo sobre de ésta. Para más información, te invito a leer nuestro artículo de nuda propiedad.

Algunas artículos que norman la enajenación de bienes

A continuación, extraemos algunos artículos de nuestro Código Civil que tienen relación con la enajenación de bienes muebles e inmuebles. Al leer el siguiente listado, considera por favor que solo están considerados algunos artículos de este cuerpo legal y que en algunos de ellos se modificó o acotó ligeramente el texto para facilitar su comprensión.

• Al tener un propietario con presunción por muerte, los bienes raíces del desaparecido no podrán enajenarse ni hipotecarse antes de la posesión definitiva, a menos que un juez ordene lo contrario. (art 88)
• En cuanto a los bienes familiares, no se podrán enajenar voluntariamente, ni prometer enajenar, los bienes familiares, sino con la autorización del cónyuge no propietario (art.142)
• En cuanto a los derechos legales sobre bienes de hijos, no se podrán enajenar ni gravar en caso alguno los bienes raíces del hijo, aun pertenecientes a su peculio profesional o industrial, ni sus derechos hereditarios (art. 254)
• En relación de la administración de tutores, no será lícito al tutor o curador, sin previo decreto judicial, enajenar los bienes raíces del pupilo (art. 393). No obstante, si los frutos de los bienes del pupilo no alcanzaren para su moderada sustentación y la necesaria educación, podrá el tutor enajenar o gravar alguna parte de los bienes (art. 432)
• Las asociaciones y fundaciones podrán adquirir, conservar y enajenar toda clase de bienes, a título gratuito u oneroso, por actos entre vivos o por causa de muerte. (art. 556)
• Sobre la posesión de bienes, no es justo título el que adolece de un vicio de nulidad, como la enajenación que debiendo ser autorizada por un representante legal o por decreto judicial, no lo ha sido (art.704)
• También sobre la posesión de bienes, si el que tiene la cosa en lugar y a nombre de otro, la usurpa dándose por dueño de ella, no se pierde por una parte la posesión ni se adquiere por otra; a menos que el usurpador enajene a su propio nombre la cosa. En este caso la persona a quien se enajena adquiere la posesión de la cosa, y pone fin a la posesión anterior. Con todo, si el que tiene la cosa en lugar y a  nombre de un poseedor inscrito, se da por dueño de ella y la enajena, no se pierde por una parte la posesión ni se adquiere por otra, sin la competente inscripción. (art.730)
• La propiedad fiduciaria puede enajenarse entre vivos y transmitirse por causa de muerte, pero en uno y otro caso con el cargo de mantenerla indivisa, y sujeta al gravamen de restitución bajo las mismas condiciones que antes.No será, sin embargo, enajenable entre vivos, cuando el constituyente haya prohibido la enajenación  (art. 751)
• En el usufructo, Si por no hacer el usufructuario los pagos que le corresponden los hiciere el propietario, o se enajenare o embargare la cosa fructuaria, deberá el primero indemnizar de todo perjuicio al segundo (art. 796)
• Con respecto al derecho de uso y habitación, ni el usuario ni el habitador pueden arrendar, prestar o enajenar objeto alguno de aquellos a que se extiende el ejercicio de su derecho (art. 819)
• En las servidumbres, si el dueño de un predio establece un servicio continuo y aparente a favor de otro predio que también le pertenece, y enajena después uno de ellos, o pasan a ser de diversos dueños por partición, subsistirá el mismo servicio con el carácter de servidumbre entre los dos predios (art. 881)
• En la reivindicación o acción de dominio, La acción de dominio tendrá también lugar contra el que enajenó la cosa, para la restitución de lo que haya recibido por ella, siempre que por haberla enajenado se haya hecho imposible o difícil su persecución (art. 898)
• En las asignaciones testamentarias, Si se lega una cosa con calidad de no enajenarla, y la enajenación no comprometiere ningún derecho de tercero, la cláusula de no enajenar se tendrá por no escrita. (art. 1126)
• En las herencias,La enajenación de cualquier efecto hereditario, aun para objetos de administración urgente, es acto de heredero, si no ha sido autorizada por el juez a petición del heredero, protestando éste que no es su ánimo obligarse en calidad de tal. (art. 1244)
• También en las herencias, las enajenaciones de bienes del difunto hechas por el heredero dentro de los seis meses subsiguientes a la apertura de la sucesión, y que no hayan tenido por objeto el pago de créditos hereditarios o testamentarios, podrán rescindirse a instancia de cualquiera de los acreedores hereditarios o testamentarios que gocen del beneficio de separación (art. 1384)
• En las obligaciones condicionales, si el que debe un inmueble bajo condición lo enajena, o lo grava con hipoteca, censo o servidumbre, no podrá resolverse la enajenación o gravamen, sino cuando la condición constaba en el título respectivo, inscrito u otorgado por escritura pública. (art. 1491)
• En la sociedad conyugal, el marido no podrá enajenar o gravar voluntariamente ni prometer enajenar o gravar los bienes raíces sociales ni los derechos hereditarios de la mujer, sin autorización de ésta. (art. 1749). Asimismo, no se podrán enajenar ni gravar los bienes raíces de la mujer, sino con su voluntad. La mujer, por su parte, no podrá enajenar o gravar ni dar en arrendamiento o ceder la tenencia de los bienes de su propiedad que administre el marido (art. 1754)
• En las compraventas, se prohíbe a los administradores de establecimientos públicos vender parte alguna de los bienes que administran, y cuya enajenación no está comprendida en sus facultades administrativas ordinarias (art. 1797)
• En las compraventas, pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales, cuya enajenación no esté prohibida por ley (art. 1810)
• En la rescisiones de contratos de compraventa, perdida la cosa en poder del comprador no habrá derecho por una ni por otra parte para la rescisión del contrato.Lo mismo será si el comprador hubiere enajenado la cosa (art. 1893)
• En los contratos de arriendo, el pacto de no enajenar la cosa arrendada, aunque tenga la cláusula de nulidad de la enajenación, no dará derecho al arrendatario sino para permanecer en el arriendo, hasta su terminación natural (art. 1964)
• En las sociedades, el socio administrador debe ceñirse a los términos de su mandato, y en lo que éste callare, se entenderá que no le es permitido contraer a nombre de la sociedad otras obligaciones, ni hacer otras adquisiciones o enajenaciones, que las comprendidas en el giro ordinario de ella (art. 2077)
• En el comodato, si los herederos del comodatario, no teniendo conocimiento del préstamo, hubieren enajenado la cosa prestada, podrá el comodante exigir de los herederos que le paguen el justo precio de la cosa prestada o que le cedan las acciones que en virtud de la enajenación les competan. (art. 2187) 
• En relación a las  prendas, no se puede empeñar una cosa, sino por persona que tenga facultad de enajenarla (art. 2387)
• En relación a las hipotecas, no podrá constituir hipoteca sobre sus bienes, sino la persona que sea capaz de enajenarlos, y con los requisitos necesarios para su enajenación.Pueden obligarse hipotecariamente los bienes propios para la seguridad de una obligación ajena; pero no habrá acción personal contra el dueño si éste no se ha sometido expresamente a ella.(art. 2414)
• En bienes con hipotecas, el dueño de los bienes gravados con hipoteca podrá siempre enajenarlos o hipotecarlos, no obstante cualquiera estipulación en contrario. (art. 2415)

Antecedentes para enajenar un bien raíz

Si estás gestionando la enajenación de un inmueble, te dejamos a continuación los antecedentes que debes reunir de la propiedad, del vendedor y del comprador, ya sean personas naturales o jurídicas.

Antecedentes de la propiedad

• Escritura de cuando se compró la propiedad y las anteriores hasta completar al menos los últimos 10 años (solictar a vendedor o archivo judicial)
• Escritura de cancelación y/o alzamiento de hipotecas y prohibiciones, en caso que la propiedad haya sido adquirida con hipoteca y prohibición (solicitar a vendedor o archivo judicial)
• Copia de la inscripción de dominio con certificado de vigencia no superior a 30 días, otorgado por el Conservador de Bienes Raíces
• Certificado actualizado de hipotecas gravámenes y prohibiciones de los últimos 30 años con vigencia no superior a 30 días, otorgado por el Conservador de Bienes Raíces (solicitar con litigio si tuviera conocimiento de que existe algún problema)
• Certificado de deslindes y de número de la propiedad si es que no lo tuviera en la copia de inscripción (solicitar a dirección de obras municipales respectiva) 
• Si la propiedad paga contribuciones deberá adjuntar el certificado de deuda de contribuciones otorgada por tesorería general de la república, y el último recibo de pago de contribuciones (solicitar al vendedor) 
• Si la propiedad se encuentra exenta al pago de contribuciones deberá adjuntar el respectivo certificado de avalúo fiscal vigente otorgado por el servicio de impuestos internos y verificar en la municipalidad que el pago del aseo se encuentre al día
• Certificado actualizado con vigencia de no más de 30 días que acredite que la propiedad no está afecta a expropiación municipal, otorgada por la municipalidad respectiva
• Certificado actualizado no más de 30 días que acredite que la propiedad no está afecta a la expropiación SERVIU, otorgada por este organismo

Antecedentes del vendedor y comprador persona natural

• Fotocopia de la cédula de identidad del vendedor, comprador y sus cónyuges
• Nacionalidad, estado civil, profesión o actividad y domicilio de comprador, vendedor y sus cónyuges
• Certificado de matrimonio de los vendedores y compradores 
• Si el comprador es una persona extranjera deberá solicitar en el servicio de  impuestos internos un Rol Único Tributario

Antecedentes del vendedor o comprador persona jurídica 

• Copia autorizada de la escritura de constitución de la sociedad, de sus modificaciones y protocolización de extractos (solicitar a vendedor o en el archivo judicial)
• Fotocopia del Rol Único Tributario
• Copia de inscripción del extracto de la escritura en el registro de comercio del Conservador de Bienes Raíces, con certificado de vigencia y constancia de las anotaciones marginales y de sus modificaciones (solicitar a vendedor o en el Conservador de Bienes Raíces) 
• Fotocopias del Diario Oficial en que se publica el extracto de la escritura pública y de sus modificaciones 
• Poderes de las personas que suscriben la escritura de compraventa (solicitar a notaría o archivo judicial) 

Notas: 

• Si alguno de los contratantes actúa por poder, deberá adjuntar el o los poderes de las personas que suscriben la escritura de compraventa vigente.
• Si el mandato tiene menos de un año, la vigencia la otra otorga el mismo notario donde se otorgó el mandato
• Si el mandato tiene más de un año, la vigencia la otorga el archivero Judicial correspondiente

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Eso es todo. Si has llegado a este artículo por alguna duda sobre la enajenación de bienes raíces espero que con este contenido la hayas resuelto. Si no encontraste respuesta a tu inquietud, déjanos un comentario para ver si podemos ayudarte. ¡Ah, y no te olvides de valorar y seguirnos en nuestras redes sociales! Saludos y Buena Inversión