El paso a paso para comprar una propiedad usada
¿Tienes ganas de comprar una propiedad y no sabes por dónde empezar? Antes que todo debes tener en claro que comprar una propiedad no es como ir a comprar un helado a la esquina. La compra de una propiedad es un proceso que involucra altas sumas de dinero, seguros, tasaciones, créditos con entidades financieras, gravámenes y numerosas cláusulas en sustanciosos contratos.
Por todo lo anterior, compra una propiedad es un proceso largo que dura varios meses. En promedio, entre 3 y 6 meses. ¡Pero no te desanimes! Las cosas que valen toman su tiempo y paso a paso lo conseguirás. Aquí te explicamos cuáles son los pasos para comprar una propiedad.
La siguiente explicación es para el caso de la compra de una propiedad usada por medio de un corredor de propiedades.
Paso 1: Elección la propiedad
Lógicamente, lo primero al comprar una propiedad es elegir la adecuada para ti, entre todas las disponibles en el mercado. Este paso puede parecerle obvio a muchos pero no es trivial. Debes tomarte tu tiempo y elegir bien. ¡Pero no lo pienses tanto! las oportunidades pasan rápido. Las tomas o las pierdes..
Paso 2: Ofertar por la propiedad
El dueño de la propiedad, con asistencia del corredor pone el precio de venta de la propiedad. Eso no significa que no el comprador no pueda ofertar por ella.
Si te parece justo y razonable, puedes realizar la oferta por el precio de venta puesto por el vendedor. Si, la propiedad es la vedette del mercado en el momento es de interés de otros compradores, tal vez sea buena idea ofrecer un poco por sobre el precio inicial de venta. Y bueno, siempre se podrá también ofertar un precio bajo el precio puesto por el vendedor. Se prudente. Una oferta muy por debajo del precio que tiene el vendedor en la cabeza puede incluso llegar a ofender y hacer caer el negocio.
Paso 3: Conseguir la (pre)-aprobación del crédito
En paralelo a realizar la oferta por la compra de la propiedad (que luego deberás formalizar ante notario). Debes tener cierta certeza de que contarás con el crédito hipotecario para financiar la propiedad. La recomendación es la de siempre: cotizar y cotizar antes de elegir el banco con el cual tomarás el crédito. Una vez elegido, formaliza la solicitud de tu crédito que debiese ser aprobada en las próximas semanas.
Paso 4: Formalizar la oferta de compra
La compra de una propiedad es un asunto serio. Como tal, debe formalizarse el compromiso de compra. En este proceso, tanto el comprador como vendedor extienden un cheque por el 5% del valor de compra de la propiedad. Estos cheques sirven como garantía de compromiso de vendedor y comprador con la compraventa de la propiedad. Esto significa que si alguno de los dos se arrepiente y decide no continuar con el proceso de compraventa, la compraventa tiene el derecho de cobrar el cheque de la contraparte como medida compensatoria.
En este proceso también se extienden cheques para comisiones del corredor, los que podrán ser cobrados cuando culmine el proceso.
En rigor, comprador firma y con ello formaliza la oferta de compra. Vendedor firma y formaliza la aceptación de oferta de compra. Y ambos firman las instrucciones notariales donde se detallan las los cheques extendidos por cada una de las partes, y se establecen las condiciones para el cierre del negocio.
La oferta de compra deberá indicar qué porcentaje del precio de compra de la propiedad será pagado en el pie y que porcentaje restante se financiará mediante crédito hipotecario.
Paso 5: Tasación de la propiedad
Tasar un propiedad es, un términos simples, estimar el valor comercial de la propiedad. Esta labor la realiza un tasador profesional de propiedades (usualmente de profesión arquitecto, constructor civil o ingenieros), contratado el banco.
La tasación de la propiedad toma en cuenta el barrio, los materiales de construcción entre otras variables. Este trámite es crucial para el financiamiento de la compra. El valor comercial de la propiedad que estime el tasador será usado por el banco para determinar si financiara la propiedad por le monto solicitado por el comprador.
Paso 7: Estudio de títulos
Normalmente, las propiedades usadas a la venta fueron en su momento también financiadas por un crédito hipotecario. Esto implica que la propiedad tendrá gravámenes, prohibiciones y otros pormenores propios de su hipoteca que deberán ser estudiados por abogados del banco que otorga el crédito hipotecario. El estudio legal tendrá como objetivo chequear que todo esté en orden, incluido validar la propiedad y derecho a lo que incluye el departamento (estacionamiento, bodega, etc).
Una vez concluido el estudio de títulos, el banco debe enviar un borrador del contrato de compraventa que deberán firmar comprador y vendedor en siguiente paso.
Paso 8: Firma de escritura
¡Llegó la hora de oficializar la adquisición! Cuando el comprador ya ha revisado y aprobado el contrato que firmará con el banco, resta firmar las escrituras oficialmente en una notaria, generalmente designada por el banco financiante del crédito.
Comprador y vendedor firman una serie de documentos con lo cual se realizará el traspaso de propiedad en el conservador de bienes raíces y la adquisición del crédito hipotecario por parte del comprador.
En este acto, el comprador también deja el vale vista equivalente al pie de la propiedad. Este vale vista queda debidamente documentado y custodiado por la notaría y podrá ser liberado por el banco al vendedor una vez que culmine el traspaso de propiedad en el conservador de bienes raíces.
Paso 9: Ingreso al Conservador de bienes raíces
La notaría designada por el banco realizará la documentación del contrato de compraventa y enviará las copias al conservador de bienes raíces para tramitar el traspaso de propiedad.
Una vez que la escritura de compraventa ingresa al conservador de bienes raíces, debe pasar por una serie de etapas de estudios y validaciones realizadas por los funcionarios del conservador, que tomarán en promedio 7 a 15 días hábiles.
Esta es la última fase del proceso de comprar un inmueble antes de que oficialmente pase a ser propiedad del comprador. El proceso culmina con el cambio de propietario y la inscripción de hipotecas y gravámenes relacionadas , que se oficializa mediante el Certificado de propiedad y el Certificado de Hipotecas, Gravámenes, Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar que emite el comprador.
¡Listo! La propiedad ya es tuya!
Con los títulos oficiales emitidos por el comprador, el resto son trámite menores donde el vendedor procede a retirar el vale vista del pie en oficinas del banco y los más importante y simbólico de todo este camino: La entrega de llaves de tu nuevo hogar. ¡Felicidades por la nueva adquisición!
Cuánto se demora el proceso de adquirir una vivienda usada ya teniendo el aprobado del banco
Hola Luis,
dependerá de algunos factores, como por ejemplo cuanto tarda el banco en hacer los estudios de títulos, la tasación, la redacción de la escritura. Luego, al ingresar al Conservador de Bienes Raices el proceso puede tardar unas cuantas semanas. Te recomiendo leer este artículo, donde otros lectores han compartido su experiencia de tiempos de trámite de sus escrituras en el conservador: https://www.buenainversion.cl/blog/matriceria-propiedades-hipotecas-conservador/
Con todo, puedes considerar que un tiempo normal es de alrededor de 3-4 meses
saludos,
Hola Dante,
Mi consulta ¿La comisión de corretaje va por cuenta del vendedor? ¿Cuáles son las labores que se incluyen en este pago?
Hola Nora,
normalmente los corredores cobran la comisión de corretaje a ambas partes, comprador y vendedor.
El corredor realiza una serie de funciones fundamentales para el proceso de compraventa de un bien inmueble usado. Entre ellas, mediar la relación y negociación entre comprador y vendedor. Se preocupa también de redactar, formalizar y gestionar los documentos asociados a la compraventa, como la oferta de compra, aceptación de oferta y la promesa de compraventa.
Además, se encarga vender la propiedad en el mercado. Publicar la oferta, gestionar las visitas de interesados, mostrar el inmueble.
Todas esas labores son contempladas en el pago de las comisiones de corretaje.
Saludos,
Hola.
Mi consulta es : cuando se paga el 10% de la propiedad? Cuando firmas el compromiso de compra o cuando se firman las escrituras?
Hola Benjamin,
el pago del pie se libera al vendedor cuando la escritura ha finalizado su tramitación en el Conservador de Bienes Raices. Para ello, se dejan instrucciones notariales en una notaria, de manera que el Vendedor puede acceder a esos fondos cuando el título de dominio queda a nombre del comprador.
saludos
Quisiera más información de cómo puedo solicitar un crédito paso a paso para adquirir una casa de ante mano soy extranjero con documentacion al día
Hola Nikson. Sin tienes documentación al día y estás en condición regular en Chile, te recomiendo consultar en algún banco para abrir una cuenta corriente. Contando ya con una cuenta corriente, consulta al banco que posibilidades tienes para que te otorguen un crédito hipotecario. El banco evaluará tu elegibilidad para recibir financiamiento hipotecario, en base a tu nivel y regularidad de ingresos y tu carga financiera, entre otros.
También te aconsejo preguntar en mutuarias, otro tipo de instituciones financieras que otorgan créditos hipotecarios y que están supervisadas por la Comisión para el Mercado Financiero (CMF)
Suerte!
Se puede comprar sin el compromiso de compra ?
Se puede comprar sin cláusula de millones que pone los corredores?
Sin corredor es muy díficil?
Hola Margorie,
comprar sin compromiso de compra o promesa de compraventa es un riesgo para ambas partes. Comprar sin corredores puede hacerse pero hay que tener habilidades de negociación y saber hacer bien todos los trámites y gestiones propios de una operación de compraventa de un inmueble.
saludos,
Hola consulta como hago para pagar el pie de la propiedad para tener un respaldo de que ya le pague la dueña de la casa necesita su dinero puedo pagarle antes de firmar escrituras ??
Hola Johana,
de poder, puedes hacerlo, siempre que tengas la confianza necesaria con la vendedora. Pero no lo recomendaría hacer hasta que la escritura de compraventa sea firmada y notariada por ambas partes al menos. En esa escritura queda formalizado el respaldo ante escritura pública de los pagos realizados.
saludos
Hola Dante, consulta
¿cuándo se realiza la compra de una propiedad usada, como se valida que no tenga ninguna deuda?
Quedo atenta, gracias
Hola Karelys,
para ello, debe realizarse un estudio de títulos, que revisará entre otras cosas si la propiedad tiene gravámenes o hipotecas vigentes. Además, deben revisarse deudas de contribuciones. Para ello, debe adquirirse un certificado de deuda de contribuciones otorgado por la Tesorería General de la Republica.
Además, es importantes que se revise que la propiedad no esté afecta a expropiación del Serviu o Municipal
espero te ayude
Hola, en vez de vale vista puedo dejar un cheque por el pie?
Hola Nicole,
estrictamente la ley no lo prohibe, pero como vendedor de la propiedad preferiría siempre un vale vista. Un cheque puede ser protestado por falta de fondos.
saludos,
Hola,cuento con algún subsidio para comprar una vivienda usada?
La casa vale 60 millones
Hola Debora,
60 millones son menos que 2.200 UF, así que podrias acceder a un subsidio habitacional, siempre que cumplas los requisitos exigidos. Te recomeiendo revisarlos en el siguiente enlance: https://www.chileatiende.gob.cl/fichas/5436-d-s-1-tramo-3-subsidio-habitacional-para-comprar-una-vivienda-de-hasta-2-200-uf
Hola, una consulta, cuanto puede demorar todos estos tramites de una casa usada, si
todos los papeles están al día, y el crédito esta aprobado. Puede tardar un año?.
Hola Marco,
no. No debería demorar un año. Eso me parece demasiado. En mi experiencia, suele tardar no más de 5-6 meses en total, desde la oferta de compra por la propiedad. Esto, en condiciones normales.
sañudos,
hola, que pasa cuando el valor comercial de una propiedad es mas alto que el de la venta
Hola Inés,
no hay problema que la tasación comercial sea más alta que el valor fijado para la compraventa del inmueble. Mientras las partes esté de acuerdo y la diferencia entre el valor comercial y el precio de compraventa no sea considerable, no hay problema.
Ahora bien, si la diferencia es muy grande, el vendedor puede sufrir Lesión Enorme. Te recomiendo leer ese artículo para conocer más de este concepto juridico en la compraventa de inmuebles.
saludos,
Hola Una consulta. Para comprar con vale una casa usada al contado, el vale se deja a la orden a nombre de vendedor endosable?
Hola Maria,
lo que se hace normalmente, para reducir los riesgos, es que el comprador emite un vale vista a su propio nombre y luego lo endosa al nombre del vendedor
saludos,
Hola, consulta..cómo saber si el inmueble tiene sus papeles al día, y que debo considerar al momento de comprar una casa usada, con subsidio ds1 en chile 🇨🇱.
Hola Constanza,
fundamental hacer un estudio de títulos de la propiedad, además de acreditar que no tenga deudas en tesorería y que no esté afecto a expropiación. Eso es lo básico.
saludos,
Hola Dante, tengo una consulta, es posible pagar el monto contado en la firma de escritura y recibir aquí las llaves de la propiedad?
Hola Jesica,
Claro que se puede.
Lo que recomiendo es emitir un vale vista y dejarla para retirarlo una vez se concrete el traspaso de la propiedad en el conservador
Saludos,
Hola, como estas tengo una consulta, es posible recibir la propiedad con la firma de la escritura y pagar en este acto el monto contador? muchas gracias.
Hola Jessica,
claro que es posible. Comprar una propiedad con crédito hipotecario no es el único camino para adquirirla.
Para tranquilidad del comprador, es mejor que emitas un vale vista con el monto total del dinero de la compra
Saludos,
hola mi consulta es la compra venta se firma una ves que el banco aprobara el credito
Hola Olga.
Si estás financiando con crédito, si. Debes tener aprobado tu crédito para firmar la escritura de compraventa
Saludos