Nuda propiedad: Qué es y qué implica
En este artículo de Buena Inversión definimos y explicamos este importante concepto legal que debes tener claro si eres o estás próximo a convertirte en propietario de un bien inmueble. Sigue leyendo y conoce las cosas que debes saber sobre la nuda propiedad.
¿Qué es la nuda propiedad?
Lo explicamos en palabras sencillas: Cuando se posee un bien, se tiene básicamente dos derechos: por un lado el derecho de disponer y gozar de la cosa, y por otro el derecho de propiedad sobre la cosa. El derecho de disponer y gozar de la cosa se llama usufructo, mientras que el derecho de propiedad de la cosa se llama nuda propiedad.
Nuda propiedad es un concepto que deriva al separar los derechos que tiene una persona sobre un bien del que es propietario(a). En esta lógica, la nuda propiedad son las prerrogativas que mantiene una persona sobre una cosa cuando se es únicamente propietario(a) de ella, sin contar con los derechos de gozar y poseer el bien. Estos derechos fueron cedidos a quien tiene el derecho de usufructo sobre la cosa.
Para redondear esta explicación, citamos la definición en el Código Civil de Chile, donde el concepto de nuda propiedad queda definido a partir del de la definición de dominio:
El dominio (que se llama también propiedad) es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente; no siendo contra la ley o contra derecho ajeno.
La propiedad separada del goce de la cosa, se llama mera o nuda propiedad.
Artículo 458, Código Cvil
Propietario, nudo propietario y usufructuario
Así entonces, cuando se dispone de la propiedad, y de su uso y goce, usualmente se denomina propiedad plena, o dominio pleno y la persona que ostenta esos derechos es referida simplemente como propietario. Por otra parte, La persona que solo tiene la nuda propiedad se denomina nudo propietario y la persona que mantiene los derechos de uso y goce se denomina usufructuario.
Derechos de la nuda propiedad
Repasamos a continuación algunos derechos y normas que rigen sobre la nuda propiedad de acuerdo a nuestro Código Civil.
- La nuda propiedad puede transferirse por venta, donación u otro acto entre vivos. Así lo establece el artículo 773 del Código Civil
- La nuda propiedad se transmite (hereda) por causas de muerte. Así también lo establece el citado artículo 773.
- La nuda propiedad puede hipotecarse. En efecto, el artículo 2418 del Código Civil establece que la hipoteca puede constituirse sobre la propiedad. Esto abarca el derecho de hipotecar cuando se tiene solo la nuda propiedad sobre el inmueble.
- El nudo propietario puede hacer reparaciones o mejoras sobre un bien inmueble con usufructo siempre y cuando no perjudique al usufructuario en el ejercicio de sus derechos, de acuerdo a lo que dicta el artículo 779.
- La nuda propiedad se consolida en propiedad cuando el usufructo termina, ya sea por término del plazo en el que regía o por muerte del usufructuario. Esto quiere decir que cuando finaliza el usufructo, el nudo propietario pasa a ser propietario y puede usar y gozar el bien.
Vender la nuda propiedad y seguir usufructuando del bien
Vender una propiedad es y será una buena forma de obtener una importante suma de dinero. Pero como sabemos, con la venta de la propiedad el vendedor pierde todos los derechos que ostentaba sobre la propiedad, los cuales son cedidos al comprador.
Pero, ¿qué pasa si quisiéramos vender una propiedad pero seguir viviendo en ella por un tiempo?. La nuda propiedad hace esto posible. En vez de vender la propiedad o dominio del bien inmueble, se vende la nuda propiedad del bien, conservando un usufructo que puede ser por un tiempo limitado o un usufructo vitalicio.
A quién conviene esta operación
Vender la nuda propiedad de un inmueble y conservar un usufructo vitalicio puede ser una buena opción para adultos mayores que sean propietarios de un bien y no tenga herederos a quienes entregar la propiedad. Así, con la venta de la nuda propiedad reciben una importante suma de dinero que les permite mejorar su calidad de vida (considerando las bajas pensiones en Chile) y al mismo tiempo se aseguran de mantener un lugar para vivir hasta su muerte.
Más allá de este ejemplo, cualquiera que tenga una propiedad podría ejercer esta opción, entendiendo que resignará con ello uno de los beneficios más valorados por quienes tienen propiedades: heredar sus bienes a sus hijos y nietos.
Eso es todo. Si llegaste al final de este artículo espero que ya tengas una idea de lo que es y lo que implica la nuda propiedad. Te invito a valorar o comentar este contenido para dejar tus impresiones. ¡Saludos de Buena Inversión!
Hola, quisiera consultar, en cuanto es lo mínimo que se puede comprar la nuda propiedad?
El precio de compra debe ser en relación al avalúo fiscal? Cuánto menos del avalúo fiscal puede ser vendida o comprada la nuda propiedad?
Hola Claudia,
me parece que dependerá del periodo de tiempo que dure el usufructo. El valor a pagar no necesariamente será mayor o menor que el avaluo fiscal. Una forma de calcularlo es primero tasando el avaluo comercial del bien raiz. Luego, a ese valor debes descontar el valor del usufructo. ¿como calcular el valor del usufructo? basándose en la expectativa de vida del usufructuario y considerando el ingreso que el usufructuario podría obtener del bien durante su vida esperada. Eso se puede hacer en base al canon de arriendo que podria recibir el bien raiz.
Espero haberte ayudado
saludos,
Dante te felicito por tu página muy aclaratoria,tome un crédito hipotecario 25 años el cual no pude pagar ,llegué al pago de 5 años aproximadamente,ahora el bien raíz está en proceso de remate tuve en su momento la previsión de dejarla en usufructo vitalicio a mi esposa y a mi hija hoy 50 y 16 Años respectivamente cual son mis alternativas te agradecería tu respuesta
Gracias por tu comentario Jorge, y lamento la situación que atraviesas.
Algunas cosas que te puedo comentar para orientarte:
1.El banco o acreedor hipotecario puede rematar la nuda propiedad del inmueble por el incumplimiento del crédito hipotecario. Sin embargo, el usufructo vitalicio constituido a favor de su esposa e hija se mantiene vigente y debe ser respetado por quien adquiera la nuda propiedad en el remate.
2. Algunas alternativas que consideraría en tu lugar: (i)intenta negociar con el banco para reestructurar la deuda o llegar a un acuerdo de pago que evite el remate. (ii) Considera vender voluntariamente la nuda propiedad antes del remate. Esto podría permitirle obtener un mejor precio que en un remate forzado.
Espero esta información te sirva
Aviso legal: Todo comentario emitido es mi opinión y análisis. No constituye una asesoría legal oficial.
Una madre que tiene tres hijos puede vender en nuda propiedad a uno solo de ellos y quedarse con el usufructo hasta fallecer. Así una sola hija quedará con la propiedad?.
Hola Claudia,
si, es perfectamente posible. Puedes vender la nuda propiedad de un bien a uno solo de ellos, reservándote el usufructo hasta tu fallecimiento. Esta operación es legalmente posible y válida bajo el derecho civil chileno.
saludos,
¿Qué entidades en Chile están ofreciendo comprar Nuda Propiedad?…
¿Hay alguna entidad bancaria que ofrezca adquirir inmuebles con Nuda Propiedad?
Gracias,
SGS
Hola Santiago,
no que yo conozca. Lamento no ayudarte con esta respuesta
Quiero vender mi casa y seguir viviendo en ella
Estimado Luis,
justamente el concepto de Nuda Propiedad es lo que necesitas
Hola, consulta, si figura una propiedad con nuda propiedad en remate judicial, al adjudicarla se anula la nuda propiedad y el nuevo dueño se transforma en propietario? Gracias!
Hola Rodolfo,
La adjudicación de una propiedad con nuda propiedad en remate judicial no anula automáticamente el usufructo existente. El nuevo dueño que se adjudica el bien en el remate adquiere solamente la nuda propiedad, no la propiedad plena.
te aconsejo revisar nuestro artículo de remates judiciales: https://www.buenainversion.cl/blog/remates-judiciales-propiedades/
saludos,
Respecto de una misma propiedad ¿el nudo propietario puede transferir la nuda propiedad al usufructuario?
Hola Valentina,
de mi conocimiento, si es posible hacerlo. Cuando el usufructuario adquiere la nuda propiedad, se produce lo que se conoce como “consolidación del dominio”.Como consecuencia de la consolidación, el derecho real de usufructo se extingue. Esto ocurre porque una persona no puede tener un usufructo sobre un bien del cual es propietario pleno.
saludos,
Gracias por buen artículo. Consulta, se puede embargar o rematar una casa en nuda propiedad por problemas de deudas del nudo propietario. Que pasa con quiénes tienen el usufructo?
Gracias por tu pregunta Manuel,
de mi conocimiento, Sí, es posible embargar o rematar una casa en nuda propiedad por deudas del nudo propietario. La nuda propiedad es un derecho real que forma parte del patrimonio del nudo propietario y, por lo tanto, está sujeta al derecho de prenda general de sus acreedores.
El embargo y eventual remate de la nuda propiedad no afecta directamente el derecho de usufructo. Los usufructuarios mantienen su derecho de usar y gozar del bien.
Saludos
Hola megusta está información yo tengo 65 años trabaje 31añs y 04 meces sistema antiguo el 18 juno2021 compré Ami madre con certificado médico por tener ella 95 años sufrusto vitalici nudo huella falleció y yo no he podido dentrar Ami casa donde está todo lo mío y la justicia de Chile no es buena en ley mis hermanos me han robado todo y estado asta tres días presas sin comer y nada mis hermanos Nome dejan dentrar ala propiedad de que compre sufrusto a mi mamita estanto que Voi al cementerio averla una ves ala semana y ellos todo loque yo lee dejo Ami mamita velas flores remolino ECT melos votan al basurero del cementerio lo he pasado muy muy mal maldito mundo me he querido suicidar por tanta maldad que sn echo con migo el 16 y 17 tengo don audiencias en Temuco jusjado de garantía mi abogado es Patricio Salinas gahete he gastado dos años plata pagando de allegada ECT el 26 de octubre pedí al fiscal y mi abogado que me autorizarán dentrar Ami casa asacar ropa enceres después de dos años sin dentrar y que crehen mis hermanos me han robado todo lo puse en conocimiento con fiscalía estrato Ami mamita la maldita justicia Nome dejó ver Ami mamita cuando murió y mis hermanos como perros ECT no me siento bien adiós
Hola Plaxedes,
te agradezco la confianza por compartir tu situación aquí.
Lamento por todo lo que has pasado y lamento no poder ayudarte con tu situación también. Espero hayas encontrado alguna solución con tu abogado y la fiscalía.
Hola ,deseo vender mi propiedad haciendo usufructo vitalicio,donde puedo encontrar compradores?
Gracias por tu comentario Rodrigo,
esperamos poder resolver esta necesidad a futuro. Por ahora, lamentablemente no podemos ayudarte
saludos,
Hola, excelente articulo.
Quería consultarle, en la práctica, como se adquiere el dominio pleno de una casa que se compró al nudo propietario y luego se terminó el usufructo por un juez de familia? Se debe hacer algo con la sentencia o el comprador nudo propietario adquiere el dominio automáticamente sin trámite alguno?
Hola Patricia,
es una buena pregunta la que haces.
La extinción del usufructo por sentencia judicial consolida automáticamente el dominio pleno en el nudo propietario. Sin embargo, para que esta consolidación sea oponible a terceros y quede perfectamente establecida, se requiere inscribir la extinción del usufructo en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente.
Para ello, lo que te recomiendo hacer es obtener copia autorizada de la sentencia judicial que extingue el usufructo y luego solicitar al Conservador de Bienes Raíces la cancelación de la inscripción del usufructo y la inscripción de la consolidación del dominio a favor del nudo propietario.
saludos,
Mis abuelos 75 y 77 años están interesados en vender su casa con usufructo, baja mucho el monto de la propiedad??.
Hola Diego,
si se trata de un usufructo vitalicio, dependerá de la esperanza de vida de tus abuelos. Actualmente la esperanza de vida en Chile es 83 para las muujeres y 78 para los hombres (valores aproximados). Una forma de estimarlo es estimando el canon de arriendo de una propiedad de esas características multiplicado por la diferencia entre esperanza de vida y edad actual de tus abuelos.
saludos,
Muy agradecido por el artículo. Gran profesionalismo al responder cada pregunta. Podrían asesorarne, por favor. Quedo atento a la gentil respuesta. Cordialmente: Luis
Gracias por tu comentario Luis.
Puedes contactarnos en el formulario de contacto si requieres de asesoría personalizada
saludos,
Quien paga los impuestos de la propiedad, como las contribuciones.
El nudo propietario, o el usufructuario ?
Hola Pato,
basándonos en el artículo 796, el usufructuario es responsable del pago de los impuestos periódicos fiscales y municipales que graven la cosa fructuaria. Esto incluye todos los impuestos periódicos, como las contribuciones de bienes raíces.
saludos,
Excelente informe muy claro y sencillo de entender.
Gracias.
gracias por la informacion
El arrendatario es nudo propietario del bien que arrienda?
Hola Vania,
no. Me parece que estás confundiendo conceptos. El arrendatario es quien recibe el uso y goce temporal de un bien a cambio de un precio. No tiene derecho de propiedad sobre el bien arrendado. Su derecho se basa en un contrato de arrendamiento. Es un mero tenedor de la cosa, reconociendo dominio ajeno.
saludos,
BUENA EXPLICACIÓN, PERO COMO SE CALCULA EL VALOR DE LA PROPIEDAD?
Hola Maria Isabel,
es una buena pregunta. Te puedo cometar que la valoración del usufructo y la nuda propiedad en Chile generalmente se realiza caso por caso, considerando factores como: el valor total de la propiedad, la edad del usufructuario, la duración del usufructo (si es vitalicio o por un plazo determinado), las condiciones específicas del bien
saludos,
se puede romper un usufructu? como se le pone termino antes del fallecimiento?
Hola Sivana,
si, es posible terminar un usufructo. Por diferentes causas. Por ejemplo, por sentencia judicial. El artículo 809 del código civil señala que el juez puede declarar extinguido el usufructo a instancia del propietario en dos casos: a) Por haber faltado el usufructuario a sus obligaciones en materia grave. b) Por haber causado daños o deterioros considerables a la cosa fructuaria.
También, si el usufructo se constituyó por un plazo determinado o sujeto a una condición, se extinguirá al cumplirse dicho plazo o condición.
También puede ocurrir por prescripción. El no uso del usufructo durante el tiempo y bajo las condiciones que determina la ley puede llevar a su extinción por prescripción.
En fin, puede extinguirse por diferentes causas
saludos,
Buenas tardes. Quien es dueño de una nuda propiedad, puede subdividir? Recibió por usufructo vitalicio.
Muchas Gracias
Hola Nelson,
La subdivisión de un inmueble se considera un acto de disposición, ya que modifica la naturaleza y características del bien. En principio, el nudo propietario tiene el derecho de subdividir el inmueble, ya que esto cae dentro de su facultad de disposición. Sin embargo, este derecho está limitado por la obligación de no perjudicar los derechos del usufructuario
saludos,
Tengo una propiedad en conjunto a una comunidad hereditaria, la pregunta es; si puedo vender mis derechos haciendo una “nada escritura” ?
Hola Leo,
un heredero puede vender sus derechos en la herencia. Esto se conoce como cesión del derecho real de herencia. Es importante señalar que la venta de derechos hereditarios es un acto jurídico complejo que puede tener diversas implicaciones legales. Por lo tanto, se recomienda buscar asesoramiento legal específico para su caso particular.
Saludos,
Brutal explicación. Gracias.
Qué bueno que existan páginas que expliquen a los mortales comunes y corrientes, ya que quiero comprar una casa y vi en el conservador de bienes raíces de Chile que decía en una parte nuda propiedad, y ya tengo mas claro en que consiste.
muchas gracias, 17 / 05 /2022.
Saludos.
Excelente su información, deja muy clara la diferencia entre nudo propietario y usufructo, no tenía idea de esto, solo conocía el usufructo pero en términos generales.
Creo que es muy buena la alternativa que los adultos mayores vendan su propiedad con usufructo vitalicio a los hijos, así se evita la posesión efectiva, además de los conflictos y lo que esto implica. Muchas gracias por su tiempo.
gracias Mónica
El nudo propietario y el usufructo,son iguales a los de España
Maravillosa toda la explicacion que encontre aqui, super claro todo y muy util a la hora de comprar o vender!!!
Gracias por tu apreciación Flor
un abrazo
Hola, yo soy nuda propiedad, quiere decir que no soy dueña de la propiedad en realidad? Tengo esa duda.
Hola Ruby
eres dueña del inmueble pero no tienes el derecho de usufructo sobre este
Saludos!
eres dueña, pero no puedes usarla ni hacer goce de ella. como eres dueña, puedes vender la propiedad (puedes disponer de ella)
Excelente detalle. Mi pregunta es si puedo vender la nuda propiedad a uno de mis hijos.
Así es Victor. Puedes hacerlo
saludos,
Hola yo soy nuda de una propiedad entonces mi pregunta es puedo vender gracias
Hola Ligia,
si, puedes vender el inmueble pero tu comprador debe saber que la propiedad tiene un usufructo
Saludos,
En ese supuesto….. el comprador acepta qué hay un usufructo , pero los impuestos de la transacción quien los paga ? El nudo propietario ? El usufructuario queda libre de esto?
Gracias
Hola. Mi madre tiene 75 Años. Una persona ajena a la familia le ofrece comprar la propiedad y que ella siga ocupandola en forma vitalicia. Si fuera asi. Mi madre sigue teniendo los mismo derechos mientras tenga vida? Es una decision de ella no de los Hijos. Gracias
Estimado Alejandro,
si compra la nuda propiedad, tiene derecho a usufructuar de la propiedad hasta que fallezca.
Si necesitas más información del usufructo, te invito a revisar nuestro artículo: https://www.buenainversion.cl/blog/usufructo/
Saludos,
Tengo 80 años y quisiera vender o trasferir en vida mi propiedad a mis hijos con uso y gose para mí y mi marido…. Yo pongo el precio de esta? Y como debo hscerlo
Estimada Blanca,
tu pones el precio pero ten ojo porque tiene que hacer sentido para que no sea motivo de objeción. Ten en referencia el avalúo fiscal de la propiedad y descuenta los años de usufructo que tendrás para la propiedad. Ese calculo puede ser en base al valor de renta del inmueble multiplicado por los meses de los años esperados del usufructo.
Saludos,
Puede una persona que tiene nuda propiedad venderla a una empresa
Hola Juan,
no veo porque no podría hacerlo. Me parece factible
Saludos,
Hola, muy buen artículo. Mi consulta es si un adulto mayor puede vender la nuda propiedad de su vivienda a sus hijos, pero manteniendo los derechos de uso y goce de por vida, no sólo de él, sino también de la esposa (ambos casados por sociedad conyugal). Saludos
Hola Andrea,
efectivamente es posible. El usufructo puede ser compartido por dos o más personas y que ambos usufructuarios mantengan el derecho mientras vivan.
Saludos,
Muy didáctico útil e interesante . Quisiera saber:
como se fija el valor de venta de la nuda propiedad de una casa que tenga por ejemplo un valor comercial de cien millones y yo quisiera mantener el usufructo vitalicio ,suponiendo que tengo 60 años, ?
Tengo que pagar algún tipo de impuestos al vender la nuda propiedad si soy dueño como persona natural de ella ?
Existe alguna forma que yo pueda vender o transferir el usufructúo ?
Estimado Eduardo,
Respondo tus preguntas:
Para hacer el cálculo de cuánto debe ser el valor al que vendes la nuda propiedad, lo que haría en tu caso es restarle al valor comercial del inmueble el valor de la renta por los años que mantendrías el usufructo vitalicio, lo cual podría ser estimado en base a la esperanza de vida del país.
Así, supongamos que la esperanza de vida en Chile es de 80 años. Si tienes 60 años, tendrás de 20 años, es decir 20*12=240 meses por delante para gozar del usufructo. Supongamos que la renta del inmueble actualmente es de 300.000 pesos. Para estimar el valor del usufructo vitalicio podrías calcular valor actual neto (VAN) de los flujos futuros de la renta por esos 240 meses. Estos flujos futuros deberían ser corregidos por IPC y descontados a una tasa de descuento para la evaluación (generalmente se usa 10%). Además, para ser justos, deberías considerar también una tasa de vacancia porque la renta no la percibirías el 100% de ese tiempo. Supongamos que el calculo de ese valor actual neto con esos ajustes te da 60 millones. Entonces, la nuda propiedad podrías venderla en 100-60 = 40 millones.
La venta de la nuda propiedad es una transferencia de dominio con el gravamen de usufructo. En ese sentido, pagará impuesto de acuerdo a lo dice la ley sobre impuestos a la compraventa de inmuebles. Por ejemplo, en caso de tener una ganancia de más de 8.000 uf entre el precio de compra y el precio de venta. Otra cosa es el impuesto a los créditos hipotecarios que debe pagar el comprador si lo financia con un crédito. Más información aqui: https://www.bcn.cl/leyfacil/recurso/reforma-tributaria-bienes-raices
Finalmente, de acuerdo a lo que dicta el artículo 793, ” El usufructuario puede dar en arriendo el usufructo y cederlo a quien quiera a título oneroso o gratuito.”. Así también, la nuda propiedad puede transferirse (artículo 773).
Espero haber respondido tus dudas
Saludos y Buena Inversión