Refinanciar una deuda de crédito hipotecario

En los años recientes, las condiciones macroeconómicas del país han permitido grandes rebajas en las tasas de créditos hipotecarios, llegando a valores históricamente bajos. Ante estas tasas tan atractivas, muchas personas se preguntan si es conveniente refinanciar su crédito hipotecario actual. En este artículo de Buena Inversión explicamos en qué consiste el refinanciamiento de un crédito, cuales son sus conveniencias y que tener en cuenta al momento de refinanciar una propiedad con crédito. Sigue leyendo y aprende más.

¿Que es un refinanciamiento de crédito?

En pocas palabras, refinanciar un crédito es contratar un nuevo crédito con nuevas condiciones, usando el dinero otorgado para prepagar el crédito actual y comenzar con nuevo régimen de pago, bajo la estructura del nuevo crédito.

Es decir, el refinanciamiento de una propiedad con crédito hipotecario no es modificar las condiciones del crédito hipotecario vigente para optar por ejemplo a mejores tasas de interés. Es, por el contrario, contratar un nuevo crédito hipotecario con un nuevo plazo, una nueva tasa de interés y nuevos seguros contratados. Este nuevo crédito partirá por tanto con una nueva tabla de desarrollo para el pago de dividendos, y tendrá cero meses transcurridos y cero pagos hechos del dividendo.

¿Cuándo conviene refinanciar una deuda de crédito?

La respuesta más común a esta pregunta es una sola:conviene refinanciar un crédito hipotecario cuando bajan significativamente las tasas de interés de los créditos hipotecarios.

Generalmente cuando hay una baja relevante de tasas de interés respecto al comportamiento histórico, los medios de comunicación lo anuncian o los propios bancos se encargan de publicitar por sus propios medios para sumar más colocaciones de crédito.

Pero atención: No es que frente a cualquier baja de tasas y cualquier condición conviene refinanciar. Antes de decidirte a refinanciar tu crédito hipotecario ten en cuenta los siguientes 2 puntos:

Cuánto es el plazo resta de tu crédito

En general, el ahorro que puedes lograr con nuevo crédito hipotecario comienza a ser más significativo cuando el plazo que te queda por pagar tu actual crédito es de 15 años o más.

Difencia hay entre la tasa  actual y la nueva tasa

No cualquier rebaja en las tasas de interés significará un gran beneficio. Ten en cuenta que refinanciar un crédito también involucra trabajo y algunos costos asociados como veremos más adelante. Se recomienda refinanciar cuando la nueva tasa de interés que puedes optar al refinanciar sea al menos 1% menor que la tasa de interés de tu crédito actual.

No necesariamente una buena situación para refinanciar un crédito hipotecario estará dada por una baja de las tasas de interés hipotecarias. Hay otras situaciones en que, sin haber una variación significativa de las tasas, al deudor le puede convenir refinanciar el crédito hipotecario, como veremos en la siguiente sección.

¿Cuáles son los beneficios de refinanciar un crédito hipotecario?

Lo que busca cualquier persona al refinanciar un crédito hipotecario es acceder a mejores condiciones de financiamiento con el nuevo crédito. Estos beneficios están dados principalmente por baja en la tasa de interés pero no son los únicos como veremos a continuación.

Beneficio por baja de tasas de interés

Menores tasas de interés significa menos costos al pagar el dividendo mes a mes. Por lo tanto, el principal beneficio al refinanciar un crédito es el ahorro mensual para tu bolsillo al pagar menos intereses.

Más allá de que se pueden fijar diferentes combinaciones en las condiciones del nuevo crédito, mencionamos dos opciones posibles que pueden ser atractivas:

Mantener el plazo, bajar el dividendo

El refinanciamiento puede consistir en mantener el plazo pero bajar el dividendo. Esto es, que el plazo restante de tu actual crédito sea equivalente al plazo total del nuevo crédito a contratar, pero que el nuevo crédito tenga un menor dividendo dado por una menor tasa de interés.

Mantener  el dividendo, bajar el plazo

Se puede hacer un refinanciamiento para que el monto del dividendo del nuevo crédito sea igual al que estás pagando en tu actual crédito hipotecario. Como el nuevo crédito tendrá menor tasa de interés, esto significa que bajo esta opción pagas el mismo dividendo mes a mes pero lo que baja es el plazo total del nuevo crédito.

Por ejemplo, si te quedan por pagar 15 años por un crédito con un dividendo mensual de 400.000 pesos puedes llegar a un refinanciamiento en que pagas mes a mes los mismos 400.000 pesos pero en solo 12 años. Con esto, te ahorras 3 años de esa carga financiera.

Beneficios de modificar el plazo

Independiente de que haya o no una baja de la tasa de interés, refinanciar un crédito puede ser beneficioso en cuanto a modificar el plazo del crédito, ya que esto tendrá efecto en la carga financiera del deudor.

Acortar el plazo

Hay personas que prefieren refinanciar una propiedad con un nuevo crédito a menor plazo. Por ejemplo, porque tienen mayores ingresos ahora en comparación a cuando contrataron el crédito actual. Obviamente menos plazo para financiar un mismo monto significará pagar un mayor dividendo mes a mes pero con el beneficio de haber pagado un menor costo en intereses.

Ten en cuenta que cualquier banco exigirá que tengas capacidad crediticia para pagar tu crédito y mirará tu nivel de endeudamiento. Por lo general, lo que se pide es que el valor del dividendo represente no más del 25% del ingreso mensual del deudor.

Alargar el plazo

En el caso contrario, al deudor de un crédito le puede convenir refinanciar la propiedad a partir de un nuevo crédito a un mayor plazo, con el objetivo de poder pagar un menor monto de dividendo mes a mes.

Aunque alargar el plazo de pago para financiar una propiedad significa permanecer más años con una obligación bancaria y pagar más intereses, tener una menor carga financiera por un menor dividendo puede ser beneficioso para alguien que por ejemplo busque disponer de su ingreso para otros fines o invertir en otras propiedades con crédito hipotecario.

Otras situaciones para refinanciar

Cambiar tasa variable por fija

Puede que estés en una situación donde quieras cambiar tu crédito vigente de tasa variable por un crédito hipotecario a tasa fija. Los créditos hipotecarios a tasa variable tienen ventajas y desventajas pero sin duda si te encuentras en un periodo de tasas bajas es un excelente momento para prepagar tu crédito actual y amarrar un nuevo crédito a una baja tasa fija.

Levantar capital

En otras situaciones, puedes aprovechar la plusvalía que ha adquirido tu propiedad a lo largo del tiempo para pedir un nuevo crédito hipotecario levantando capital. Esto significa que aprovechas de solicitar al banco un monto superior al que te queda por pagar de tu crédito vigente para usar ese excedente de dinero en otros proyectos o para pagar deudas. Esto es posible gracias a que el banco resguardará el dinero prestado estableciendo una hipoteca sobre la propiedad a partir su nuevo valor comercial.

¿Cuánto se ahorra al refinanciar un crédito hipotecario?

En el caso de que estés refinanciando tu crédito en un contexto de baja de tasas de interés, para calcular cuánto ahorrarás en total por acceder a un crédito con mejores condiciones, simplemente debes multiplicar el ahorro que logras mes a mes al tener un menor dividendo por el plazo total del nuevo crédito. Este cálculo simple no considera el descuento de los flujos de dinero en el tiempo pero es una buena aproximación para que puedas estimar la conveniencia de refinanciar

Por ejemplo, tenemos actualmente un dividendo de 300.000 y nos queda por pagar 124 meses, es decir, 10 años y 4 meses. Si tomamos un crédito por 10 años con un dividendo mensual de 250.000 pesos nuestro ahorro mensual será de 300.000-250.000=50.000 y nuestro ahorro total será de 50.000*12*10 = 6.000.000 de pesos.

En el caso de optar por un refinanciamiento con el mismo valor de dividendo pero a un menor plazo, el ahorro estará dado por el valor de dividendo multiplicado por la cantidad de tiempo ahorrado. En nuestro ejemplo anterior, si logramos pagar el mismo dividendo de 400.000 pesos en un plazo restante de 12 años en vez de 15, es decir, ahorrándonos 3 años de pago, el ahorro total será de 3*12*400.000= 14.400.000 pesos. ¿Nada mal no?

¿Cuáles son los costos al refinanciar un crédito?

Al refinanciar un crédito, debes incurrir en varios de los costos que tuviste que pagar cuando adquiriste tu crédito hipotecario actual, los cuales se conocen como los gastos operacionales del crédito.

Deberás pagar:

• La tasación de tu propiedad
• Los estudios de título para el nuevo crédito
• La gastos notariales para tramitar la escritura pública del nuevo mutuo
• Gatos en el conservador para actualizar las inscripciones relacionadas tu nuevo crédito (aproximadamente 0.2% del valor de tu nuevo crédito)

No debes pagar de nuevo:

• El impuesto al mutuo: como hay una continuidad en financiamiento de tu propiedad desde un crédito a otro, la ley te exime de pagar nuevamente este impuesto.
• Los gastos en el conservador de bienes raíces relacionados con la inscripción de dominio

Además, como estás prepagando tu crédito anterior, deberás pagar la comisión de prepago.

Con todo, los costos de refinanciar un crédito hipotecario por lo general varían entre 300.000 a 800.000 pesos, dependiendo de las condiciones de refinanciamiento.

Consideraciones al refinanciar con un nuevo crédito

Para finalizar, te dejamos algunos consejos y consideraciones si estás pensando en refinanciar tu crédito hipotecario:

Ojo con las fracciones de año

El nuevo crédito que refinanciará tu propiedad tendrá un plazo en años cerrados. Es decir, no te otorgarán un nuevo crédito por x años y fracción (cierta cantidad de años y meses). Esto es importante porque por ejemplo, si te quedan  124 meses de crédito, es decir, 10 años y 4 meses deberás considerar como costear esos 4 meses restantes porque el nuevo crédito te financiará solo los 10 años restantes. La fracción de meses te encargas de pagarla tu.

De todas formas, lo más probable es que las nuevas tasas de permitirán contratar un crédito con menos meses restantes de pago sin afectar tu carga financiera.

Refinanciar implica retasar

Cuando realices un refinanciamiento de tu propiedad deberás tasar tu inmueble de nuevo para el nuevo crédito. Esto significa que se actualizará su valor comercial que será usado por el banco y que también podrás considerar en caso que quieras vender la propiedad.

Si la nueva tasación de tu propiedad es mayor que la tasación anterior, por la plusvalía que obtuvo desde que contrataste tu crédito actual, vas a tener que pagar más por los seguros asociados de incendio y sismo, ya que se actualiza también el capital asegurado. De todas formas, esto será un beneficio para ti en caso de que tu inmueble sufra cualquier siniestro ya que la aseguradora responderá por un mayor monto.

Refinanciar y los beneficios tributarios.

Si tienes una propiedad DL2 con beneficio tributario, no te preocupes. Al refinanciar tu crédito hipotecario no pierdes tu beneficio tributario. Recuerda que no estás vendiendo ni cambiando el dominio de tu propiedad. Sólo estás cambiando el acreedor de la deuda que mantienes para financiar tu inmueble.

Refinanciar implica trabajo

Como comprenderás, el banco como cualquier negocio le interesa hacer dinero. Refinanciar un crédito con menores intereses significa para el banco percibir menos ingresos. Por lo tanto, no hay ningún incentivo para el banco para refinanciar un crédito. Eso significa que no te harán el trabajo fácil. Si tu interés es refinanciar tu crédito hipotecario deberás insistir en el banco y estár detrás de todo el proceso para que se vayan haciendo los trámites correspondientes.

Puede ser con los mismo banco u otra institución financiera

El refinanciamiento se puede hacer en el mismo banco en que tienes tu crédito hipotecario actual o en otro banco o institución financiera. El llamado es a cotizar y simular todas las opciones de crédito disponibles en la banca para que puedas optar por la institución que te otorgue mejores condiciones de refinanciamiento. Para ello, es conveniente que te fijes en la CAE del nuevo crédito hipotecario.

Refinanciar con el mismo banco no significará necesariamente un ahorro en los gastos operacionales pero el banco se esforzará en darte buenas condiciones para no perderte como cliente. Además, el trámite podría ser un poco más ágil en comparación a refinanciar con un nuevo banco.

Eso es todo. Ya conoces los puntos principales a tener en cuenta al refinanciar una propiedad con crédito hipotecario. Considera seriamente hacerlo; puede ser muy beneficioso no solo en cuento a ahorrar dinero en intereses, si no también para reestructurar tus finanzas y tener la posibilidad comenzar un nuevo proyecto.

Para ayudarte con tu decisión, te dejamos esta calculadora para que puedas estimar cuando puedes ahorrar al refinanciar tu crédito hipotecario con una mejor tasa ¡Éxito en el refinanciamiento te desea Buena Inversión!