Estrategias de inversión en bienes raíces
Invertir en bienes raíces representa una excelente alternativa para rentabilizar tu dinero. Para muchas personas, las propiedades inmobiliarias son el vehículo de inversión preferido bajo el argumento de que representan relativamente buena rentabilidad y bajo riesgo en comparación con otros instrumentos de inversión.
Lo cierto es que la inversión en bienes inmobiliarios es suficientemente versátil para acomodarse al perfil de cualquier inversionista. Todo depende de la estrategia de inversión que se adopte. En Buenainversion.cl repasamos las tres principales estrategias de inversión al invertir en propiedades.
¿Qué estrategias de inversión en bienes inmuebles existen?
Las estrategias de inversión de bienes raíces están basadas en las dos formas generar ingresos a partir de una propiedad. Estas dos formas son:
- Generar rentas por arriendo, ya sea arrendando inmuebles de la forma tradicional a partir de un arriendo mensual, o arrendar la propiedad amoblada por períodos más cortos.
- Generar ganancia por compra y venta en función de la diferencia entre el precio en que se compra la propiedad y el precio en que se vende el inmueble posteriormente.
En base a estas dos fuentes de valor, presentamos 3 estrategias de inversión en bienes raíces:
- Estrategia de inversión fundamental
- Estrategia de inversión oportunista
- Estrategia de inversión de añadir valor
Revisemos cuales son los objetivos de estas estrategias, a quienes está dirigido y cuáles son sus características fundamentales en cuanto a riego, rentablidad de la inversión, horizonte de tiempo y nivel de apalancamiento financiero.
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Estrategia de inversión fundamental
- Objetivo: Invertir con bajo riesgo, es decir, con baja volatilidad en los retornos, buscando un flujo de ingresos predecible y estable.
- Riesgo: Bajo. Busca propiedades listas para arrendar y de fácil arrendamiento.
- Retorno esperado: Entre 4% y 8% mensual.
- Horizonte de tiempo: Largo, al menos 5 años hasta 20 años o más.
- Nivel de apalancamiento: Bajo, menor al 50% del total invertido.
- Dirigido a: Quienes buscan flujo de ingresos (rentas) por sobre ganancias por compra y venta. Perfil de inversionista conservador.
Esta estrategia tiene bajo riesgo puesto que consiste en invertir en propiedades apetecidas por arrendatarios, lo que permite sostener bajos niveles de vacancia. Generalmente se tratan de propiedades nuevas que se compran en blanco o en verde o que se adquieren recientemente remodeladas, listas para arrendar. Por lo mismo, no requiere inversiones extra además de la compra de la propiedad y los gastos al comprar una propiedad.
Estrategia de inversión oportunista
- Objetivo: Invertir para obtener el máximo retorno posible en base a la ganancia de capital por la compra y posterior venta del inmueble
- Riesgo: Alto. Expuesto a imponderables y riesgo de mercado.
- Retorno esperado: Sobre un 20%, hasta valores de 100% o más, medido en función de la TIR
- Horizonte de tiempo: Corto, 1 o 2 años promedio.
- Nivel de apalancamiento: Medio a alto, generalmente sobre 50% de la inversión.
- Dirigido a: Quienes buscan ganancias de capital por compra y venta por sobre flujo de ingresos mensuales. Perfil de inversionista agresivo.
Además de la plusvalía del inmueble que se adquiere en el tiempo, una propiedad puede adquirir valor a partir de las remodelaciones y renovaciones que se realicen. Esto es fundamentalmente lo que hacen este tipo de inversionistas que buscan compran barato y vender caro en un corto tiempo.
Por ejemplo, se compra una propiedad antigua, en mal estado estético y no funcional que requiere de obras menores para que sea habitable y para que alguien esté dispuesto a pagar un mayor precio por ella.
Este tipo de operaciones contempla riesgos relacionados con permisos, construcciones y el propio desafío de vender la propiedad en el tiempo y valor esperado.
Estrategia de añadir valor
- Objetivo: Añadir valor a la propiedad en relación a sus rentas a la vez de obtener flujo de ingresos mientras se tenga el dominio del inmueble
- Riesgo: Moderado. Fundamentalmente en cuanto a que lo invertido de resultado a la hora de poner la propiedad en arriendo.
- Retorno esperado: Entre un 12% y un 20% medido por la TIR.
- Horizonte de tiempo: Largo, al menos 5 años.
- Nivel de apalancamiento: Medio a bajo nivel de apalancamiento.
- Dirigido a: Quienes buscan un balance entre el riesgo de la inversión y el retorno que puede obtener de ésta. Perfil de inversionista moderado.
Esta estrategia de inversión busca ponderar los beneficios de las dos estrategias antes revisadas: adquirir valor en el inmueble y obtener flujos de ingresos estables. Este tipo de inversiones requieren algo de remodelaciones pero no al nivel de una inversión oportunista.
Estas remodelaciones menores están orientadas añadir valor a propiedad en función de sus rentas, posibilitando obtener mayores valores por el arriendo y menores tasas de vacancia. Es decir, volverla más atractiva a ojos de los arrendatarios y hacerla más cotizada.
A la hora de vender la propiedad, se pretende capturar también la plusvalía adquirida por la propiedad gracias a las remodelaciones realizadas.
Ya conoces las 3 estrategias fundamentales de inversión en inmuebles. Ten en cuenta lo siguiente: no hay estrategia buena o mala, ni estrategia mejor que otra. Simplemente existe una estrategia que mejor se adecua a tu perfil de inversionista. ¿Y tu, conoces el tuyo?
