El apalancamiento financiero en Inversiones inmobiliarias

Si estás incursionando en el mundo de las inversiones inmobiliarias, habrás escuchado hablar de los beneficios que supone apalancar una inversión de una propiedad con deuda proveniente de un banco o institución financiera.

Y es que pese a la creencia de muchas personas de que contraer deuda para financiar compras que están por sobre tu poder adquisitivo es dañino, la deuda en inversiones inmobiliarias es beneficiosa, si la sabes usar bien y a tu favor.

Si aun no entiendes bien qué es el apalancamiento financiero y de las bondades de apalancar tu inversión inmobiliaria, este artículo es para ti.

¿Qué significa apalancar una inversión?

En palabras simples, apalancar una inversión significa usar el endeudamiento para financiar una parte de la inversión. En el apalancamiento, la deuda, que por lo general representa la mayor parte de los fondos con que se financia la inversión, permite disponer de mayor cantidad de recursos para adquirir un activo (por ejemplo, una propiedad inmobiliaria).

Por ejemplo, si compras una propiedad para poner en arriendo a modo de inversión inmobiliaria, y financias esa propiedad con un crédito hipotecario en el que pagas solo el pie (una porcentaje menor del total de la inversión), estás en efecto apalancando tu inversión inmobiliaria con la deuda que contraes con el crédito.

¿Qué beneficios tiene apalancar una inversión con deuda?

A continuación enumeramos 3 beneficios principales de apalancar tu inversión con deuda hipotecaria:

• Usas de forma eficiente tu capital: Si solo tienes una suma de dinero que no te permitiría costear una propiedad por completo, apalancar tu inversión te permite distribuir tu capital e invertirlo  en varias inversiones
• Otorga mayor liquidez a tus inversiones: Si pones todos tus ahorros en una inversión, estás atado a ese activo y solo podrás liberar tu dinero cuando lo vendas. Realizar una inversión con apalancamiento te permitirá poner una menor suma para financiar permitiendo disponer de esos recursos para otros fines. O bien, puedes también apalancar una inversión ya realizada pidiendo un préstamo en el que hipoteques la propiedad con lo cual obtienes liquidez igualmente.
• Reduce el riesgo de tus inversiones: Al permitirte invertir en más de un activo diversificar el riesgo. Si invirtieras todo tu dinero en un solo activo y a ese activo le va mal, sufrirás más perjuicio económico que si tuvieras distribuido tu inversión en más de un activo.
• Aumenta la rentabilidad de tu inversión: Si sabes usar bien la deuda para financiar tus inversiones inmobiliarias, el apalancamiento te permite aumentar la rentabilidad de tus activos, como veremos en el siguiente punto.

¿Cómo aumenta la rentabilidad con inversión con el apalancamiento?

Para estimar cuánto aumenta la rentabilidad de tu inversión inmobiliaria con el apalancamiento, debemos considerar los siguientes factores, que denotamos de la siguiente forma:

• Monto total de la inversión (valor compra de la propiedad): I
• Renta mensual que obtienes de la propiedad: r
• Valor del dividendo mensual del crédito hipotecario: d
• Monto de la inversión que será financiado por la deuda: D

Así, se tiene lo siguiente:

• La rentabilidad de tu inversión no apalancada es: r*12/I
• La rentabilidad de tu inversión apalancada es: (r-d)*12/(I-D)

Si no entendiste bien estas fórmulas, veámoslo con un ejemplo:

Compras un departamento por 100 millones de pesos. Estimas que la propiedad puedes arrendarla en 400 mil pesos mensuales. Para financiarla estás evaluando tomar un crédito hipotecario a 20 años por el que pondrás un pie de 20 millones y por el que pagarás un dividendo de 250 mil pesos.

• La rentabilidad anual de tu propiedad sin apalancamiento se obtiene multiplicando por 12 meses el arriendo que obtienes mes a mes, y dividiendo esta cantidad por el valor del activo (valor de la propiedad):

• (12*400.000)/100.000.000=4.8% anual

• La rentabilidad anual de tu propiedad con apalancamiento se obtiene multiplicando por 12 meses el flujo neto que obtienes mes a mes. Esto es, tomando el arriendo mensual y restando el pago dividendo. Esta cantidad la divides por el valor que pagaste efectivamente por la propiedad: el pie del crédito:

• [12*(400.000-250.000)]/20.000.000=9% anual

Es decir, con tu inversión apalancada prácticamente doblas la rentabilidad de tu inversión no apalancada ¿Bastante bien no?

*Para este ejemplo sencillo no consideramos factores como contribuciones,  tasa de vacancia ni inflación para mantener simplicidad.

¿Cómo saber si me conviene apalancar mi inversión con deuda?

El ejemplo que vimos recién es un caso feliz. Pero, ¿qué pasa si te encontraras en la siguiente situación?:

Por el mismo departamento de 100 millones tienes la opción de tomar otro crédito por 15 años con un dividendo de 350.000 pesos y mismo pie de 20 millones.  Ya sabemos que tu rentabilidad sin apalancamiento es de 4.8% anual. Mientras que esta vez tu inversión apalancada tiene una rentabilidad anual de:

• [12*(400.000-350.000)]/20.000.000=3% anual

Así pues, en este caso apalancarse con esta deuda resulta negativo en términos de la rentabilidad anual de la inversión. Entonces ¿cómo saber cuándo es conveniente apalancar la inversión con un crédito hipotecario?

Para esto, considera la siguiente regla

Antes de evaluar tomar un crédito, estima cuánto será la rentabilidad de tu inversión sin apalancamiento, usando el valor de compra de la propiedad y el valor al que podrás arrendarla

Conoce también cuál será la carga anual equivalente (CAE) de tu crédito, que representa el costo anual de tu crédito, incluyendo intereses y otros gastos.

Con estos dos valores la regla es la siguiente:

• Si el valor de tu CAE es menor que el valor de que la rentabilidad no apalancada, entonces el apalancamiento de tu inversión será positivo para la rentabilidad anual (apalancamiento positivo).
• Si el valor de tu CAE es mayor que el valor de que la rentabilidad no apalancada, entonces el apalancamiento de tu inversión será negativo para la rentabilidad anual (apalancamiento negativo).

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Eso es todo. Espero que con este artículo te haya quedado más claro que significa el apalancamiento en inversiones y como usarlo a tu favor. ¡Feliz inversion!