Gastos operacionales y otros costos en la compra de una propiedad

¿Vas a comprar un propiedad? Independiente de si es nueva o usada, hay gastos operacionales asociados a la compra de un bien raíz que deberás tomar en cuenta. Algunos de estos costos estarán presentes si financias con crédito hipotecario y son conocidos como gastos operacionales de un crédito hipotecario. Otros, como los gastos del conservador deberás pagarlos independientes del financiamiento.

En Buena Inversión te entregamos un listado de los costos que debes pagar para la compra de un inmueble:

• Tasación de la propiedad: 2.5 UF a 5 UF
  • Que es:  Es la labor de asignar un valor comercial a la propiedad que se está adquiriendo. Esta tarea es realizada por un tasador, que por lo general es de profesión Arquitecto, Constructor Civil o Ingeniero.
  • Al financiar la compra con un crédito hipotecario, el banco o institución financiera que otorga el crédito debe asegurarse que el precio de la propiedad que está financiando se ajusta a su valor comercial en el mercado.
  • Si la propiedad está sobrevalorada (es decir, si la persona que compra la propiedad está pagando por sobre lo que valdría el bien raíz en el mercado) el banco no otorgará el crédito pues no le será beneficioso al momento de rematar la hipoteca para recuperar el dinero con que financió la compra de la propiedad.

• Estudio de títulos y borrador de escritura: 4 UF a 6 UF
  • Que es:  Es el estudio de las sucesiones de dominio, gravámenes, hipotecas y otras inscripciones que la propiedad ha tenido a lo largo de su historia. Este análisis es realizado por abogados y comprende las sucesiones de posesión de la propiedad de hasta 10 años atrás.
  • Al financiar una propiedad por crédito hipotecario, el banco o institución financiera debe asegurarse, por medio del estudio de títulos que realizan sus abogados, que la propiedad se encuentra en regla no solo con respecto a su dominio vigente, si no también con las sucesiones de dominio anteriores.
  • Si una de las sucesiones de dominio anteriores no está en regla, como en una cadena de eventos transitivos, el dominio actual puede considerarse invalidado con lo cual la adquisición de una propiedad no podrá concretarse así como tampoco las hipotecas que inscribe el banco por el crédito hipotecario.

• Impuesto al mutuo: 0,8% del valor de compra de la propiedada (0,2% para DFL2)
  • Que es: Es el impuesto que cobra el fisco por la emisión de créditos hipotecarios.
  • En caso de que sea una propiedad DFL2 (propiedades con menos de 140 m2 de superficie), este impuesto es de 0,2% sobre el valor de compra de la propiedad.
  • Para propiedades que no sean DFL2, este impuesto equivale a al 0,8% del valor de compra de la propiedad.

• Gastos notariales: 3 UF a 4 UF
  • Que es: Corresponde a los honorarios cobrados por la notaría por firmar y tramitar  la escritura por la compraventa de la propiedad.
  • La escritura de compraventa es el documento legal en virtud del cual se transfiere el dominio de una propiedad. La firma de la escritura es el último paso que debe hacer un comprador en la compra de una propiedad.
  • Para que esta escritura sea enviada en orden al conservador de bienes raíces, debe ser firmada en una notaría para que el notario certifique la identidad de quienes comparecen en la escritura y revise que el contenido, de la escritura (donde se especifica las condiciones de compra y financiamiento) esté en orden.

• Arancel del conservador de bienes raíces: 0.8% del valor de la propiedad
  • Que es:  El conservador de bienes raíces es quien resguarda las inscripciones de una propiedad. O bien, citemos a ChileAtiende para su definición

    Los Conservadores de Bienes Raíces son ministros de fe encargados de los registros conservatorios de bienes raíces cuyo objeto principal es mantener la historia de la propiedad inmueble y otorgar una completa publicidad a los gravámenes que pueden afectar a los bienes raíces.

    chileatiende.gob.cl

  • El conservador de bienes raíces procederá a revisar las inscripciones vigentes e inscribir a continuación los títulos de dominio y gravámenes para la propiedad que se está adquiriendo. El arancel por realizar estas labores dependerá del conservador en que se inscriba, pero por lo general es de 0,8% del valor de compra de la propiedad.
  • Inscribir la propiedad en el Conservador es crucial para constituir legalmente el dominio de un bien inmueble a nombre de una persona. No basta con la firma de la escritura de compraventa en la notaría: La escritura se perfecciona en el Conservador. Si el dominio de una propiedad no está inscrita a nombre del comprador, legalmente la propiedad no es suya.

• Otros: Honorarios de corredor de propiedades: 2% del valor de compra
  • Que es: En caso de que adquieras la propiedad mediante un corredor de propiedades, el corredor cobrará un comisión por sus labores y gestión.
  • Por lo general, la comisión a la parte compradora es de 2% sobre el valor de la compra del inmueble.
  • Las labores principales del corredor de propiedades son exhibir la propiedad a eventuales compradores, facilitar la documentación y trámites requeridos para la compra y financiamiento de la propiedad e intermediar entre la parte compradora y vendedora, velando que la compraventa de la propiedad sea realizada exitosamente.

Si estás pensando financiar la compra de la propiedad con alguno de los créditos hipotecarios existentes en el mercado, recuerda que existe un indicador llamado carga anual equivalente que incorpora los costos asociados a un crédito para entregar una tasa anual que representa cuánto cuesta el crédito anualmente.

Calculadora para gastos operacionales en la compra de una propiedad

En buena inversión queremos facilitarte la vida cuando se trata de inversiones inmobiliarias. Para esto, hemos ideado esta calculadora para que estimes los costos de la compra de tu próximo inmueble.

Ya tienes en consideración los costos asociados a la compra de una propiedad. Te aconsejo que los tengas en cuenta a la hora de planificar tu próxima inversión inmobiliaria. Espero sinceramente que los montos cuadren con tus expectativas. ¡Hasta un próximo artículo!