Consejos al remodelar una casa o departamento

Si eres propietario de una casa, departamento u otro tipo de inmueble, seguramente has enfrentado la necesidad de realizar una remodelación de tu propiedad. Por ejemplo, porque quieres mejorar tu vivienda y con ello tu calidad de vida. O bien, porque necesitas restaurar una inmueble por razones comerciales. Cualquiera sea tu situación, hay criterios que es bueno tener en cuenta a la hora de remodelar. Sigue leyendo este artículo de Buena Inversión y aprende estos buenos consejos sobre remodelaciones de inmuebles.

Criterios a la hora de remodelar

Para aplicar un buen criterio a la hora de remodelar, primero es bueno distinguir entre las remodelaciones que se realizan para mejorar nuestro hogar y las remodelaciones que se hacen con fines comerciales, ya sea para arrendar o vender un inmueble. Veamos cada caso:

Remodelar nuestro hogar

Como hemos mencionado en la introducción, realizar remodelaciones a nuestro hogar tiene como fin mejorar nuestra calidad de vida. No importa si se trata de una remodelación que pueda ser considerada como lujo o una remodelación que se considere justa y necesaria; aquí el único criterio que vale es si permite mejorar la vida que desarrollamos en nuestro hogar.  Aunque suene una perogrullada, cada propietario sabe hasta qué punto puede costear remodelaciones que puedan ser dispensables, y cada propietario tiene también el derecho de calificar una remodelación como necesaria o no. 

Algunas de estas remodelaciones o mejores podrían ser:

• Cambiar el papel tapiz de los muros o removerlo y pintar
• Cambiar los mesones de la cocina por un material más costoso
• Cambiar la alfombra y poner piso flotante
• Cambiar la grifería de los baños y cocina por otra más elegante
• Instalar termopaneles en las ventanas y ventanales 

Y un largo etcétera de ideas que pueden mejorar nuestro hogar.

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Remodelar con fines comerciales

Cuando se trata de remodelaciones para arrendar o vender un inmueble, no hay que perder el foco de qué estamos hablando de obras con el fin de establecer posteriormente una explotación comercial de la  propiedad. El dinero que inviertes en remodelar una casa o departamento puede ser considerado por tanto una inversión inmobiliaria, y como tal, tu objetivo como inversionista es obtener la mayor rentabilidad sobre la inversión posible.

Con esta idea en mente y entendiendo que el retorno sobre una inversión está dado por la división entre el flujo de ingresos en un periodo de tiempo y la inversión que se realiza, ¿cómo hacemos para maximizar este retorno sobre nuestra inversión?

Retorno sobre inversion (ROI) = Ingresos / Inversión

Naturalmente, esta medida de retorno aumentará si aumentamos el numerador o reducimos el denominador. En otras palabras, aumenta el retorno sobre la inversión de hacer una remodelación si logramos aumentar los ingresos que somos capaces de obtener o disminuimos la inversión que necesitamos hacer; es decir, nuestros gastos de remodelación.

Sabemos también que remodelar una casa o departamento nos permite obtener mayores ingresos, ya sea en caso de que queramos arrendarla o queramos remodelarla para venderla. El problema de fondo se traduce entonces a la siguiente pregunta:

¿Hasta qué punto es justificado remodelar un inmueble para aumentar los ingresos que obtengo de mi inmueble remodelado? 

O, dicho de otra forma: ¿hasta que punto puedo cobrar más por mí arriendo o venta de mi inmueble en base a las remodelaciones y mejoras que realice?. Intentemos responder esta pregunta en la siguiente sección.

Cuándo y cuánto remodelar para fines comerciales

La respuesta a esta pregunta es simple si entendemos que el precio al que se arrienda o vende un inmueble es determinado por el mercado. Pero no a todo el mercado, sino que a un segmento del mercado afín al inmueble que estás remodelando. Ese segmento está condicionado fundamentalmente por el barrio donde esté emplazado el bien raíz y el estilo de vida para el cual fue diseñado.

Propiedades de distintos barrios o comunas de una ciudad tienen diferentes valores comerciales. Más allá de que probablemente la materialidad de las construcciones de un barrio más caro sea en promedio de mayor calidad que la materialidad de las construcciones de un barrio más barato, hay un componente socio-económico ligado a un barrio que determina la  disposición a pagar de los potenciales clientes arrendatarios o compradores de un bien raíz. Así, normal que la disposición a pagar de una persona sea distinta para dos o más propiedades de similar metraje, construcción y prestaciones pero ubicadas en distintos barrios.

Del mismo modo, hay inmuebles que se venden y arriendan para diferentes estilos de vida: viviendas para criar a una familia, departamentos de estudiantes, departamento o casas para trabajadores solteros que pasan poco tiempo en sus hogares, etc. Personas de estilos de vida diferentes valoran de forma distinta las funcionalidades, instalaciones y terminaciones de un inmueble. Así, si por ejemplo para una familia es muy valorado tener un bonito jardín en el patio de una casa en arriendo, para un trabajador soltero puede representar ningún valor y hasta considerarlo una carga mantenerlo. Así, los estilos de vida también condiciona que es valorado en una remodelación y cuanto la disposición a pagar por ello.

Lo que hay que entender es que una propiedad emplazada en cierto barrio y diseñada para cierto estilo de vida tendrá un límite de precio para el cual los clientes objetivos están dispuestos a pagar para arrendarla o comprarla. Normalmente, un inmueble tendrá un rango de valores para los que se puede arrendar o vender. El límite superior de ese rango está condicionado por lo que está dispuesto a pagar los clientes objetivos de tu propiedad. 

Así, el objetivo y desafío del inversionista que está remodelando su propiedad para arrendarla o venderla es saber realizar las remodelaciones justas y precisas para lograr extraer el mayor potencial de ese rango de valores, hasta alcanzar en lo posible esa disposición máxima de pago. Cualquier remodelación o mejora que el cliente objetivo no valore y no esté a dispuesto a pagar por ella es dinero costeado que no representa ningún retorno para el inversionista, pues no significará aumento alguno en el precio del arriendo o el precio de venta.

Si esto fuese ingeniería, estaríamos hablando de una curva de retorno de inversión en función del costo de remodelación. Esta curva es creciente hasta un punto de inflexión sobre el cual cualquier inversión en remodelaciones adicionales no significarán un aumento de ingreso y por tanto sólo harán disminuir el retorno de la inversión.En la práctica, no hay una guía definida de qué hacer o que no. Se trata de usar el criterio, viendo el costo que significa cada ítem de remodelación y estimar cómo impacta en el valor que se  quiere obtener de la comercialización del inmueble.

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Planifica tu remodelación

Las remodelaciones con fines comerciales abarcan un gran rango de posibilidades Desde mejoras menores en inmuebles que se adquieren funcionales y relativamente nuevos, de buen aspecto y listos para arrendar, hasta remodelaciones profundas cuando se ha adquirido un inmueble antiguo con sus instalaciones dañadas, fachadas y muros en malos estados, etc.

Al realizar una remodelación con fines comerciales es aconsejable que planifiques cuales son sus alcances antes de que pongas manos a la obra. Es decir, tener una planificación de cuánto trabajo se requerirá en la remodelación y por tanto, cuánto tiempo y dinero costarán esas labores.

Saber cuánto tiempo y dinero tomará tu remodelación te permitirá provisionar los fondos necesarios para sostener los gastos del inmueble antes de recibir ingresos por su explotación comercial. En caso de que estés pensando en llevar a cabo tus obras de remodelación con una empresa, para hacer una correcta planificación y proyección de las obras te invitamos a que leas nuestros consejos sobre contratar una empresa de construcción.

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Espero que este artículo te haya aclarado y aconsejado sobre cómo y en qué gastar tu dinero a la hora de remodelar tu propiedad. Si tienes alguna idea que aportar para aconsejar a nuestros lectores, no dudes en dejarnos un comentario. ¡Saludos y  hasta la próxima!