Aprende a Calcular las contribuciones de tu propiedad

La mayoría de las propietarios de bienes raíces deben pagar 4 veces al año contribuciones por su o sus propiedades pero pocos saben cómo se realiza este cálculo y qué factores considera. En Buena Inversión nos tomamos la molestia de explicarte en sencillos pasos cómo se calculan.

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Primero entendamos: avalúo fiscal exento y afecto

Las contribuciones, conocidas también como impuesto territorial, se calculan en base al avalúo fiscal de una propiedad (el valor que le asigna el fisco). Para el SII y Tesorería existe lo que se denomina el avalúo exento que es un valor de referencia que determina si una propiedad paga o no contribuciones, a partir de la siguiente regla:

• Si el avalúo fiscal de propiedad es menor o igual al avalúo exento: La propiedad no paga contribuciones
• Si el avalúo fiscal de propiedad es mayor al avalúo exento: La propiedad paga contribuciones en base la diferencia entre entre su avalúo fiscal y el avalúo exento.

Esta diferencia que mencionamos es lo que se denomina el avaló afecto de una propiedad. Si no comprendiste bien aquí un ejemplo:

Al 1 de Enero de 2018 el avalúo exento es igual a 33.199.976. Este valor se corrige semestralmente por variación del IPC. Así, al segundo semestre de 2018 el avalúo exento reajustado es igual a 33.664.775.

Tenemos 3 propiedades. La propiedad A con un avalúo fiscal de 30 millones de pesos, la propiedad B con un avalúo fiscal de 50 millones de pesos y la propiedad C con un avalúo fiscal de 130 millones de pesos.

• La propiedad A no paga contribuciones pues su avalúo es menor al avalúo exento.
• La propiedad B pagará contribuciones por sobre su avalúo afecto, el que corresponde a 50.000.000 – 33.664.775 = 16.335.225 pesos.
• La propiedad B pagará contribuciones por sobre su avalúo afecto, el que corresponde a 130.000.000 – 33.664.775 = 96.335.225 pesos.

A calcular contribuciones

Las contribuciones de se componen de dos factores: La contribución neta y las sobretasas.

Contribución Total = Contribución Neta + Sobretasas

Contribución neta

La contribución neta para propiedades habitacionales se calcula aplicando 1 o 2 tasas progresivas sobre el avalúo afecto. Es decir, uno o dos tramos de valor según corresponda. Estás tasas, al 1 de Enero de 2018 son las siguientes:

• Tasa de 1er tramo:0,933%
• Tasa de 2ndo tramo:1,088%

Para terminar de entender esto, debemos saber que existe otro valor referencial que el SII señala como el “monto de cambio de tasa” y para el cual se definen los tramos para la aplicación de tasas.

Así, el cálculo de la contribución neta sigue la siguiente regla:

• Si la propiedad tiene un avalúo fiscal menor al monto de cambio de tasa:
  • Contribución neta=(avalúo fiscal – avalúo exento)* 0,933%

• Si la propiedad tiene un avalúo fiscal mayor a monto de cambio de tasa:
  • Contribución neta= (avalúo fiscal – monto cambio de tasa)*1,088% + (monto cambio de tasa – avalúo exento)*0,933%

A partir de 1 de enero de 2018 el monto de cambio de tasa establecido por el SII es: 118.571.329. Para aclarar todo lo que hemos mencionado, veamos un ejemplo:

Siguiendo con nuestras propiedades A,B y C del ejemplo anterior, mencionamos que la propiedad A no paga contribuciones, mientras que para la propiedades B y C se tendrán las siguientes contribuciones netas:

• El avalúo de la propiedad A es menor al cambio de tasa, por lo que su contribución neta es: (50.000.000 – 33.664.775)*0,933%=152.408. Es decir, una cuota trimestral neta de 152.408/4=38.102
• El avalúo de la propiedad B es mayor al cambio de tasa, por lo que su contribución neta es: (130.000.000 – 118.571.329)*1,088%+( 118.571.329 – 33.664.775)*0,933% =916.522. Es decir, una cuota trimestral neta de 916.522=229.130

Sobretasas

Existen básicamente dos sobretasas que el SII aplica para el impuesto territorial. las que se cobran de forma trimestral:

• Una sobretasa de 0.0025% para propiedades habitacionales y no habitacionales.
• Una sobretasa de 100% para sitios eriazos.

La aplicación de sobretasas solo se aplican al tramo en el que se aplica la 2nda tasa. Es decir, se aplica al valor de avalúo por sobre el monto de cambio de tasa. Para propiedades habitacionales y no habitacionales se tienen por tanto 2 casos:

• Si la propiedad tiene una avalúo fiscal menor a monto de cambio de tasa
  • Sobretasa=0
• Si la propiedad tiene una avalúo fiscal mayor a monto de cambio de tasa:
  • Sobretasa= 0,025%*(avalúo fiscal – monto cambio de tasa)

Así, siguiendo con nuestro ejemplo:

• A la propiedad A y B no se le aplicará sobretasas
• A la propiedad C se le aplicará una sobretasa de  de (130.000.000 – 118.571.329)*0,025%=2.857 pesos, cobrada trimestralmente

Por tanto, el pago por concepto de contribución muncipal de nuestras propiedades, es el siguiente:

• Propiedad A: $0 pesos.
• Propiedad B: $38.102 pesos.
• Propiedad C: $229.130+$2.857=$231.987 pesos.

¡No te olvides del aseo!

En rigor, lo que calculamos en el apartado anterior es la contribución municipal. Sin embargo, el pago de una contribución se compone generalmente de dos factores: La contribución municipal y la contribución de aseo.

Las tarifas de aseo las fija anualmente la municipalidad de cada comuna. Por ejemplo, para el año 2018 la comuna de Providencia para una cuota trimestral de poco más de  26.000 por aseo. Ojo que las propiedades exentas de pago de contribución municipal también pagan contribución de aseo, que deben cancelar directamente en la municipalidad.

Terminando nuestro ejemplos explicativos, la contribución total a pagar trimestralmente por las propiedades A, B y C será la siguiente:

• Propiedad A: $26.000 (solo paga aseo)
• Propiedad B:$38.102+$26.000 =$64.102
• Propiedad C:$231.987+$26.000 =$257.987

¿Quieres conocer cuánto cobran las principales comunas del gran Santiago por aseo?, te invito a revisar el siguiente artículo sobre tarifas de aseo municipales. ¡Hasta la próxima!