¿Cómo calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria?

¿Cómo saber qué tan conveniente para invertir es una propiedad?

¿Te interesan las propiedades inmobiliarias para forma de inversión?

Si estás pensando en invertir en un bien raíz para rentabilizar tu patrimonio debes tener en cuenta de que no todas las propiedades son igual de convenientes a la hora de invertir tu dinero.

Ten precaución, tómate un tiempo antes de decidirte por invertir, reúne un poco información sobre la compra que vas a hacer y realiza los siguientes cálculos antes de lanzarte.

Nota: La siguiente explicación es considerando la inversión de un bien inmobiliario destinado a generar rentabilidad por medio de renta (arriendo mensual)

Antes de comenzar: Información que deberías saber

Conoce los valores del crédito hipotecario que tomarás

Es probable que estés pensando en financiar tu próxima inversión inmobiliaria a través de un crédito hipotecario. Es perfectamente razonable aprovechar tu capacidad crediticia para apalancar tu poder de inversión.

Es bueno si que estés informado de dos aspectos claves a la hora de tomar el crédito hipotecario:

• El dividendo que pagarás mes a mes
• La carga anual equivalente o CAE del crédito hipotecario

Conoce los valores asociados a la propiedad que vas a invertir

La conveniencia de una inversión propiedad inmobiliaria para rentas mensuales (por ejemplo un departamento, una casa o un estacionamiento para arriendo mensual) va a estar directamente determinada por los flujos de dinero que permitirá generar mes a mes. Además del dividendo que el inversor pagará por el financiamiento, debes conocer:

• Cuanto paga (o pagará) la propiedad en contribuciones
• El valor al que podrías arrendar la propiedad mes a mes

Incluimos las contribuciones en el listado porque es normalmente aceptado que sean a cargo del dueño de la propiedad. Por el contrario, los gastos comunes, así como las cuentas de luz, agua y otros servicios son a cargo del arrendatario de la propiedad y por tanto no deben ser consideradas en la ecuación.

Cálculo fundamental: El Retorno de tu inversión

Si como inversionista quisieras hacer un sólo cálculo para evaluar rápidamente qué tan conveniente es realizar la inversión inmobiliaria que estás pensando, te recomendaría el cálculo de Retorno sobre activo (ROA, por sus siglas en inglés)

Que representa: Esta ecuación representa que tan rentable es un activo (en este caso, la propiedad inmobiliaria) considerando únicamente los flujos de dinero que genera mes a mes y el valor del activo.

Nota que esta métrica no considera el costo de financiar ese activo puesto que su objetivo es determinar puramente la conveniencia de la inversión, no su financiamiento.

Como se calcula: El retorno sobre activos generalmente se calcula en términos anuales. Debe considerarse únicamente los flujos de dinero directamente relacionados con la propiedad: esto es, el valor del arriendo mes a mes y las contribuciones que deberás pagar por la propiedad, dejando fuera como hemos dicho el costo del dividendo

Teniéndose:

• El valor del arriendo mensual:
• Las contribuciones anuales a pagar por la propiedad
• El valor de la propiedad

La fórmula de retorno sobre activo es la siguiente:

Veamos un ejemplo

Tenemos la oportunidad de comprar una propiedad por 80 millones de pesos. Estimamos que podemos arrendarla mensualmente por 350 mil pesos y paga 4 cuotas trimestrales de contribución de 30 mil pesos. La rentabilidad sobre este activo será:

Tenemos la oportunidad de comprar una propiedad por 80 millones de pesos. Estimamos que podemos arrendarla mensualmente por 350 mil pesos y paga 4 cuotas trimestrales de contribución de 30 mil pesos. La rentabilidad sobre este activo será:

¿Nada mal no? Para que tengas una idea de valores referenciales de como evaluar este resultado, te damos unas referencias:

• ROA menor a 4%: Inversión con rentabilidad baja. No es recomendable adquirir la propiedad como instrumento de inversión. Podría generar más dinero en activos de inversión
• ROA entre 5% y 6%: Inversión razonable, compite con otros instrumentos de inversión.
• ROA mayor a 7%: Muy buena inversión, logrando rentabilidad por sobre varios activos financieros

¿Carga o beneficio para tus finanzas?

Pongamos en la balanza también el costo financiero de la inversión y entendamos si la operación total de endeudarse con un crédito para financiarla es finalmente beneficiosa para nuestro bolsillo. Para ello comparemos el ROA anteriormente calculado con la CAE o carga anual equivalente, qué en pocas palabras es cuanto te cuesta año a año endeudarte, considerando intereses y seguros asociados.

La regla es la siguiente:

• Si el ROA del activo es mayor a la CAE: Aumentarás anualmente tus patrimonio pues lo que ganas con la inversión será mayor al costo de financiarla
• Si el ROA del activo es menor al CAE: Tendrás una carga negativa pues lo que ganas con la inversión será menor al costo de financiarla
• Si ROA es igual a la CAE: Estás “neteado”. El costo de tu crédito se autofinanciara con la renta de tu propiedad, pero no verás beneficio a tus arcas.

Cash on cash Return

Terminamos este artículo con un cálculo esencial en el mundo de la inversiones inmobiliarias: Cash on cash Return (CoC).

Que representa:  A diferencia del ROA, el indicador Cash on Cash representa la rentabilidad apalancada de tu activo en función de tus flujos efectivos de caja. Aquí, tu inversión es lo que desembolsaste efectivamente para comprar el bien, no su precio de compra.

Como se calcula:Este indicador considera el desembolso efectivo que realizas por tu inversión (pie y gastos operacionales), y los flujos de dinero mensuales, constituidos principalmente por las rentas de la propiedad y el pago del dividendo y contribuciones.

Veamos un ejemplo

Invertimos en una propiedad por la que pagamos un pie para el crédito hipotecario de $5.000.000 sumado a unos gastos operacionales equivalentes a 600.000. El crédito a 20 años nos representa un dividendo de $250.000 pesos. La propiedad paga una contribución de $25.000 y logramos arrendarla en $300.0000. Nuestro indicador es:

El Cash on Cash es una de las indicadores más usados para medir el retorno de inversiones inmobiliarias y permite explicar claramente porqué es beneficioso apalancar tu inversión con deuda, lo cual explicaremos en un próximo artículo. ¡Hasta la próxima!