Lo que necesitas saber sobre el Avalúo Fiscal
¿Qué es el avalúo Fiscal?
El avalúo fiscal es el valor económico que el servicio de impuestos internos (SII) le asigna a un bien raíz. El avalúo fiscal es utilizado por el SII como base para calcular las contribuciones, también conocidas como impuesto territorial.
¿Cómo calcula el SII el avalúo fiscal?
Para calcular el avalúo fiscal, el SII considera principalmente el valor del terreno en que está emplazado el inmueble y el valor de la construcción de la propiedad.
- El avalúo del terreno se calcula multiplicando la superficie del terreno (en m2) por valor unitario del metro cuadrado, definido para área donde se encuentra la propiedad que se denomina área homogénea. Ésta se determina por la calidad de vida del sector, áreas verdes, servicios públicos, además de factores comerciales como el comportamiento del mercado inmobiliario.
- El valor de la construcción, se calcula multiplicando la superficie de la construcción por valor unitario del metro cuadrado. Este valor se determina considerando los material estructurales, la calidad de la construcción, la comuna donde está emplazado el inmueble, su antigüedad así como también características particulares de la propiedad (por ejemplo si corresponde a un subterráneo o zócalo.)
Si además la propiedad está ubicada en un edificio o un condominio, es probable que se encuentre acogida a la ley de copropiedad. Frente a ello, el avalúo fiscal deberá añadir al avalúo fiscal la proporción del avalúo del terreno del edificio y la construcción de bienes comunes, prorrateado por la alícuota o porcentaje correspondiente a la propiedad.
NOTA: El avalúo fiscal no representa el valor comercial de una propiedad. Por el contrario, el avalúo fiscal suele ser más bajo que lo que cuesta una propiedad en el mercado.
Actualizaciones al avalúo fiscal.
Los avalúos fiscales no son constantes. El SII va modificando los en el tiempo mediante lo que se denomina el revalúo fiscal. Este proceso ocurre con la siguiente frecuencia:
- Para bienes raíces agrícolas y no agrícolas. le revalúo fiscal se realiza cada 4 años
- Para sitios eriazos, pozos lastreros y propiedades abandonadas se realiza cada año.
Lo anterior corresponde a procesos de revalúo masivos por parte del SII, pero igualmente se realizan revalúos de manera individual a una propiedad, si por ejemplo se realizó una ampliación a la propiedad (con lo cual aumentará su tasación fiscal).
No confundir el revalúo fiscal con los reajustes que realiza el SII. Los avalúos fiscales son ajustados por el SII de forma semestral en base a la variación del IPC del semestre anterior.
Este ajuste de IPC también afecta a los tramos de avalúo fiscal exentos de contribuciones.
Veámoslo con valores reales:
- El avalúo fiscal exento de impuesto territorial al 1ero de enero de 2018 es de $33.199.976
- La variación del IPC el 1er semestre del 2018 fue de 1,4%, de acuerdo a datos entregados por el INE (http://encina.ine.cl/CALCULADORA/)
- Por tanto, para el segundo semestre del 2018, el tramo de avalúo fiscal exento de contribuciones corresponde a:
- $33.199.976*(1+1,4%)=$33.66.4775
Este valor que verás al revisar el avalúo fiscal en el enlace que encontrarás más abajo en este post.
¿Cómo saber el avalúo fiscal de una propiedad?
A través de la web del Servicio de impuestos internos puedes conocer en pocos segundos el avalúo fiscal de una propiedad conociendo el rol del avalúo de la propiedad.
Ingresa al siguiente enlace del Servicio de Impuestos internos para obtener certificado de avalúo fiscal. Selecciona la opción Certificado de Avalúo Fiscal Simple ¡Sigue los pasos, es fácil!
Es normal que no sepas o no tengas a mano el rol del avalúo fiscal de una propiedad. ¡No te preocupes, hay solución para todo!. El sitio del SII también ofrece búsqueda de Rol de avalúo según dirección predial. Si sabes la dirección de la propiedad (espero que así sea), Esta herramienta para buscar propiedad asociada a una dirección predial te será muy útil.
Espero que tengas éxito en hallar el avalúo fiscal de tu propiedad. ¡Saludos!
Puedo comprar/vender una propiedad por un valor Menor al avalúo fiscal?
De antemano muchas gracias
Hola Tomás,
Sí, es posible comprar una propiedad por un valor inferior al avalúo fiscal, pero en ese caso es importante tener en cuenta el concepto de “lesión enorme” establecido en el Código Civil chileno. Por lo tanto, si compras una propiedad por un valor significativamente inferior al avalúo fiscal, el vendedor podría alegar la existencia de lesión enorme y solicitar la rescisión del contrato
Te recomiendo leer el artículo del blog sobre este tema: https://www.buenainversion.cl/blog/lesion-enorme
Aviso legal: Todo comentario emitido es mi opinión y análisis. No constituye una asesoría legal profesional.
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Hola Dante.
Consulta, Puedo vender una propiedad a un valor por debajo del avalúo fiscal?
Hola Gustavo,
si, puedes hacerlo
Hola, se puede vender una propiedad por debajo del avalúo fiscal.
Hola Mauricio,
si, la ley no te impede hacerlo. Pero ten ojo con el concepto de lesión enorme: https://www.buenainversion.cl/blog/lesion-enorme
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Como se calcula el evaluo comercial de una casa
Hola Katheleen
Los encargados de calcular e informar ese valor es el servicio de impuestos internos (SII), en base a la normativa legal, definiciones técnicas y tablas de valores vigentes para materiales y otros
saludos,
Hola, una vivienda se puede vender en menos del avalúo fiscal?
Hola Dala,
si, la ley no lo impide
saludos,
Hola se puede comprar un departamento a un precio menor al avaluo fiscal
Hola Natalie,
puedes hacerlo, si lo has convenido con el vendedor. Los avaluos fiscales generalmente son menores que los avaluos comerciales. Ojo con la figura de lesión enorme: https://www.buenainversion.cl/blog/lesion-enorme
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Hola puedo vender un Dpto
Avalúo fiscal
$ 55.300 millones
Valor de venta
$ 50. Millones
Gracias!
Hola lisa,
si, puedes hacerlo. ¿Porque porque quisieras venderlo bajo el avaluo fiscal?
saludos,
Hola, donde encuentro el valor fiscal por m2
Hola Carmen,
consutalo para una propiedad en particular en el sitio del servicio de impuestos internos.
Conociendo el rol de la propiedad puedes hacerlo.
Te dejo el enlance:
https://zeus.sii.cl/avalu_cgi/br/brc110.sh?
Saludos,
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Se puede vender una propiedad por menos del valor fiscal?
Hola Cecilia,
si, puedes hacerlo.
saludos,
Consulta si tengo una casa donde su evaluó fiscal es de 14.000.000 en cuanto debería venderla
Hola Yoselin,
para responder esa consulta debes hacer una tasación comercial de tu vivienda. Más información en https://www.buenainversion.cl/blog/tasaciones-inmobiliarias/
Saludos,
Puedo vender la propiedad el doble o el triple de lo que dice el avaluo fiscal
Hola Evelyn,
si. Es perfectamente posible. El valor de mercado en alguna ocasiones puede distar mucho del valor de avalúo fiscal
Saludos,
El valor de la tasacion puede ser el triple del avaluo fiscal? Por ejempl: si la propiedad está tasada en 60 millones pero su avaluo fiscal es 20 millones.
Hola Jorge,
si. No es extraño que así sea
Saludos,
el valor comercial de una propiedad es el doble del valor fiscal???
Perfectamente podría ser el caso Carlos. El doble o más que el doble incluso. Te lo digo por experiencia propia.
Son dos valores totalmente distintos
Saludos
Como se estima el valor comercial de un inmueble a partir de su avalúo fiscal?
Estimado Armando,
son dos valores totalmente distintos y que se usan para otros fines. El avalúo comercial no se calcula mediante el avalúo fiscal. Te recomiendo leer nuestro artículo introductorio de tasación comercial de bienes raíces: https://www.buenainversion.cl/blog/tasaciones-inmobiliarias/
Saludos,
Puedo vender un inmueble por el valor del avalúo fiscal o es obligatorio venderlo a valor comercial?
Hola Felipe.
Puedes venderlo por el avalúo fiscal, no hay problema.
Saludos,
ojo que se puede vender por el valor de avalúo fiscal, siempre y cuando el valor comercial de la propiedad sea más del doble del avalúo, sino se produce lesión enorme y el contrato puede quedar nulo.